上海最边缘版块,房价不涨反跌,不少人跑到

这里是上海最边缘的版块之一

未来十几年都已经确定不会有一条地铁

出行主要依靠公交

连三大共享单车帝国都不愿意在这里开拓领地

十年间这里的人口仅仅增长大约2万

而且一半以上常住的都是外来务工人员

更惨的是房价

年这里房价是两万五

至今房价有的依然是两万五

这究竟是通货膨胀在这不管用了

还是物价稳定在这显了灵

平稳的房价也导致了十多年来只有一家开发商敢在这里拿地

最后为了顺利卖出房子不得不拿出重金启动全城中介分销

这里就是嘉定外冈

大家好我是老谢

这一期我们来聊聊嘉定外冈

01

外冈位于嘉定西北部

东面与嘉定新城相连

南邻安亭国际汽车城

西面和北面分别和江苏的昆山、太仓相邻

就地理位置而言

是上海非常偏远的一个版块

更加雪上加霜的是

这里目前还没有通地铁

从上海市区过去需要先乘坐11号线到嘉定西站

然后换乘公交车

再坐十五分钟左右才能到外冈的居住区

自驾的到市区

也要将近一个小时

遇到早晚高峰

无论是坐公交还是自驾

算上堵车时间还会更久

这样的地理位置让人难免想到上海另一端的临港

同样作为上海尽头之一的版块

临港早在年就已经通了16号线

未来更是有市域铁路南汇支线

连接上海东站和虹桥枢纽

虽说临港到市区的距离比外冈更远

但有了轨交加持

临港的出行是越来越方便

反观外冈

在规划中都没有提及到地铁建设

也就是说在未来十多年

公交车与自驾就是这个版块最主要的出行方式

当然

对于很多生活在外冈的人们来说

电动车才是yyds

无论是去附近工厂上班还是去集市买菜

或者是接送小孩上下学

电动车是这个板块内最主要的交通工具

也因为位置偏远

甚至惨遭哈啰、美团、青桔三大单车帝国抛弃

短距离的公共出行并不方便

毕竟一不小心就骑到江苏或者稻田里去了

这调度成本直接劝退蓝黄绿三兄弟

除了交通不便

这里的产业也并不发达

整个版块大部分都被农田占据

西面和北面一年种植的水稻超过两万亩

堪称嘉定现代粮仓

农业也理所应当成为这个版块的底色

当然除了种水稻

外冈也有一些现代化的工厂

这主要得益于外冈的地理位置紧邻安亭和菊园

因此或多或少能承接这两个版块的一些产业外溢

所以外冈目前的一些企业

主要也是和汽车和医疗产业相关的制造业

板块内目前还有4家上市公司

每年也能吸引一些外地人来此务工

不过靠安亭和菊园发展起来的这些企业

也决定了外冈对外沟通的对象几乎也就是这两个地方

不仅是外冈的产业需要抱隔壁安亭和菊园的大腿

居住在外冈的人们也把安亭、嘉定新城当成进城

想看个电影

逛个商场

吃个火锅烤肉

或者看个病

基本都要驾车到安亭或者嘉定新城才能满足

外冈本地的商业并不发达

以百安公路为界分成新老两个片区

西侧新片区聚集着外冈最主要的商品房和别墅小区

商业分布有一个我嘉邻里中心与佰嘉购物中心

大约集中了20多家商铺和一个小型菜市场和超市

麻雀虽小五脏俱全

这里也算是整个外冈城市界面比较好的街道之一

其次就是南面兰郡商业广场

只不过目前招商比较失败

购物广场还处于未开业的状态

而到了百安公路的东侧则是外冈老镇也是外冈村所在

这里聚集着外冈最早的东西南北四大老街

还有吴兴寺、钱氏宗祠等历史建筑

烟火气息比较浓厚

各种小商铺鳞次栉比

和小城市热闹的集镇差不多

不过在这里开店的外地人比较多

一年到头辛辛苦苦也能在这个不起眼的地方挣上小几十万

02

这也是外冈乃至整个嘉定常住人口的组成特点

外地人居多

而本地户籍的居民反而更少

据嘉定区外冈小城镇建设调查报告统计

年外冈常住人口中

外地户籍大约有3.5万人

而本地户籍人口大约3.1万人

十几年过去

外冈如今的总人口数已经接近10万

但是非沪籍的依旧占比过半

由此可见外冈的发展确实离不开外地人

就如今生活居住在外冈的本地人而言

大部分都是通过早年的宅基地置换而来

通过对自然村的改造

让不同村子的农村集中居住

从而形成一个新的村落或社区

外冈现在不少小区就是通过这样的方式产生的

不过不少农民即使搬进了统一规划建造的社区

对土地依然有很深的感情

在门前种菜

承包农田种植水稻

日出而作日落而息

即使在现在

宅基地改造也还在进行中

在这个远离上海市中心的版块

一切发展都按下了放慢键

交通的不便、配套的缺失

产业的不发达都注定了外冈无法有太多的人口导入

特别是对外地来沪工作的人才们没有吸引力

也就导致外冈的楼市的购买力在经历一两个楼盘之后很快见底

十几年来再也没有商品房土地供应

也没有开发商敢在这里拿地盖房

03

外冈距今最近的一个项目是路劲上海院子的最后一期海尚湾

整个项目其实从年就开始建

年第一次开盘

但直到去年才全部售罄

究其原因就是外冈偏僻的位置很难让购房者们买单

而对收入不高的一些本地人来说

路劲的高价别墅显然不如北面的动迁小区价格香

所以分批次开发

在市场景气的时候对外出售成了路劲在外冈的销售策略

年

路劲海尚湾82平的电梯洋房售价仅万起

整体均价大约在2.88万/平

除此之外

还有带花园和地下室的平联排别墅

均价在3.7到4万之间

一时间全城中介倾巢而出

都在帮路劲推荐外冈的这个项目

平在很多项目里大概也就是3房的设计

可是在这里竟然做成了三层的联排别墅

一层面积大约38平米

妥妥的刚需别墅

要知道别墅这种业态历来都是收割中产和富豪家庭的利器

而路劲或许是深知做刚需平层在外冈毫无竞争力

而版块的缺陷又注定除了刚需很少人会愿意在这里买房

所以小面积的联排被打造成收割刚需的一把锋利镰刀

毕竟万的叠加可能全市好找

万的联排在上海还能去哪里找去?

很多人一时冲动就在这里上了车

对于那些工作在附近

自驾距离比较短的人来说自住在这里还算合适

但是对于很多人来说

通勤不方便

周边工作又不好找

这些别墅只能让从老家来上海帮自己带娃的父母住着

周末再过去团聚

更有一些人

买来就直接空置在那

不知道何时能解套

最让这里的买房者感到害怕的是

在这里买房不仅不会涨价

甚至还会降价

最典型的例子就是外冈佳苑这个小区

根据某家的成交记录来看

年小区的成交价格大约在2.5-2.6万之间

而今年外冈佳苑的成交价在1.9-2.1万之间

五年过去

房价平均每年跌了一千块

如果说外冈佳苑因为动迁房的品质难以服众

那你还可看看商品房小区

花田洋房在某家的系统里年成交价格为2.69万元

而中介门店最新挂牌均价有的低至2.8万一平

如果算上砍价空间

实际成交价还会更低

即使挂牌价成交

三年的涨幅甚至都没有跑赢房贷利息

而在过去的五年里

外冈的别墅的价格也毫无起色

年兰郡别墅的成交价在2.6万左右

而到了年

这个别墅小区的均价也还没超过2.7万

甚至有好几年成交价在2.3万左右

即使成交价维持不变

但算上这五年的通货膨胀

跑输大盘的外冈别墅无异于贬值

外冈的一些房产中介们

更是在这里直接推销起太仓的新房

04

这样的例子或许你很难想象发生在上海

但事实上

上海还有许多这样的版块

外冈绝不会是唯一一个

也不是第一个

更不是最后一个

外冈今天的发展与GDP或许只是上海这个超级大都市的冰山一角

许许多多背井离乡来此务工的人们也只是这个时代下的九牛一毛

虽然外冈的配套与产业都不发达

但也为那些被魔都的繁华吸引而来

却又因生活被迫到这里谋生的人们提供了一个在异乡的港湾

所以对不是真正生活在类似外冈这种版块的人而言

没有资格站在制高点把它们贬低得一文不值

毕竟大城市的内卷并不是现代人唯一出路

但是如果你手握几十上百万

想要投资外冈

我还是得劝你谨慎考虑

我是老谢

一个用脚步丈量城市的房产咨询师

如果你有任何上海买房问题都欢迎交流