这是最好的时代,也是最坏的时代

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“这是最好的时代，也是最坏的时代；这是智慧的时代，也是愚蠢的时代；这是信仰的时期，也是怀疑的时期；这是希望之春，这是失望之冬……”

查尔斯·狄更斯的《双城记》故事背景写于法国大革命前后，故事暂且不提，在全文开端写下这一段，是作者对全局的一个描述，这段话套用在任何一个时代或者区域，都非常经典。

比如楼市，或者再具体一点：上海的楼市。

上海的楼市，不是热，是烫。

在上海市区、无论内中外环，就算栓条狗在售楼处当销售，都能日光。

从万级别的虹庐湾和保利锦上、到万套均的三金、瑞仕和仁恒、再到万+的绿地海珀和翠湖（抱歉，这个实在不敢写），到哪里的认筹场面都是人人人：

从实际的认筹率数据来看，越贵的房子越好卖：中环沿线，不日光你都不好意思说自己在中环；内环内还卖不掉，麻烦下次聚会不要来了，我们内环兄弟会里没有你们这样的朋友。

老百姓抢房子，开发商抢土地。终端市场一片叫好，土拍市场也是好戏连台。

“不选对的，只选贵的”，这句话用来形容当下的土拍市场是再也合适不过：近到北外滩、远至朱家角，但凡是块地，10%溢价率是起步，大家不把轿子抬到40%就算是法外开恩了：

7月4日，虹口区嘉兴路街道HK-01地块，竞价轮，最终被招商蛇口溢价28.39%竞得，楼板价超8.1万/㎡。

7月9日，杨浦区定海社区D5-1号地块，深圳龙光苦战77轮拿下，溢价率18.98%，楼板价破6.5万/㎡。

7月21日，浦东新区唐镇镇北社区PDP0-单元D-04-06地块，大战余轮后，溢价19.07%被华侨城摘得，楼板价4.4万/㎡成为唐镇新“地王”。

7月22日，嘉定区菊园新区28-03、29-01商住地块由区域深耕的香港开发商路劲竞得，楼板价2.1万元/㎡。44.88%溢价率，成为今年宅地第二高。

7月28日，青浦区盈港东路北侧14A-06、14B-04地块，最终由佳兆业竞得。楼面价元/㎡，溢价率40.42%。

7月29日，浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z单元54-01地块，最终在轮竞价后由陆家嘴集团竞得，楼面价元/㎡，溢价率34.58%。

7月31日，杨浦区江浦社区R-09地块，经过90轮竞价最终由北京金隅地产开发集团有限公司（金隅）以总价69万元竞得楼面价元/㎡，溢价率38.33%。

8月6日，闵行区七宝镇古美北社区S单元27-01地块由旭辉融信联合体摘得，总价45.23亿元，溢价率40.55%，折合楼板价5.48万元/㎡。

8月11日下午，闵行区颛桥镇闵行新城MHC单元25A-11A地块经过轮的激烈缠斗，华发实业以64.35亿元的价格打败竞争对手，楼面价元/㎡，溢价率达46.41%。

在这炎热的夏天，把我热出汗的不是这37度的鬼天气，而是那烫得能煎蛋的土地。

老虎不发威，真把政府当hellokitty。

就在颛桥以上海全年最高溢价率成交之后的第二天，市政府立马就请上述几位上头的小弟去喝口热茶醒醒酒：

被点名的行政区有：浦东、杨浦、闵行、嘉定和青浦。各位再往上比对看看，拿的这些高溢价的地，是不是凑巧都来自这几个区？

有人要问了：虹口的北外滩地块明明也溢价，为什么虹口区政府没有被叫去呢？你看，就连政府就在变相官宣：北外滩8.1万是合理估值，但你们几个都不是

一个住宅项目最终能以多少价格出售，土地楼板价是一个重要的参考标准。别看我们自己卖房时候要交契税、增值税和个人所得税，开发商也是一样：

在土地增值税2%、增值税4%、所得税为利润的25%之外，再加上装修成本、建安成本、营销成本以及财务成本之后，一个项目的最终售价和土地楼板价之间的关系究竟是多少呢？

1.5倍，是一个比较普适的经验数字。

我们拿杨浦的江浦地块举例：

「7月31日，杨浦区江浦社区R-09地块，经过90轮竞价最终由北京金隅地产开发集团有限公司（金隅）以总价69万元竞得楼面价元/㎡，溢价率38.33%。」

对比年4月，保利仅以元/㎡的价格，拿下江浦社区B2-03地块。前后仅相差一年，如此大的价差其实是极不合理的。

按照经验公式，金隅这块地如果上市，这里的单价将来到12.8万元。而周边的二手价格，是长这样的：

老市长刚在中央重申房住不炒，老本营就在本地大唱反调，不动点真格的你们都不上点心：深圳被打瘸的例子就在眼前，希望上海别在危险的边缘疯狂试探，早日回头是岸。

「7月24日，据新华社消息，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，指出要坚持从全局出发，进一步提高认识、统一思想，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。」

过了五年：面粉比面包贵的传说，在上海重新上演。

但你要说区政府联合开发商炒地皮，那也是真的冤。

开发商是什么？是正儿八经商业运作的资本，人家存在的目的是要赚钱、要盈利的。

房企的命根子，就两个：一个是钱，一个是地。

这里的钱，指代的不仅是现金，更是指融资成本。和我们买房贷款一样，贷款利率越高，买房意愿就会越低；拿地也一样，信贷成本是开发商在决定拿地前最优先考虑的事项。

受到疫情影响，今年GDP增长压力山大，进而导致央行动用印钞机大肆放水，M2货币总量增长率持续走高，已经来到近年来的最高水平：

随之而来的，是融资成本的大大降低。钱便宜了，自然就有底气：房企们敢在上海这么疯狂的抢地，和钱袋子鼓包有着很大关系。

但问题就在于：这钱包不是一家鼓，是家家鼓。

僧多粥少，市区核心区域就这么几块地，每次又都这么多家抢，上海这样的一线资产大家都看好，这场面就十分尴尬了。

“又要让我跑，又不让吃草，我也很为难啊”——来自开发商的心声。

政府，是人民的政府；人民满意的政府才是好政府。

从年12月第一次喊出房住不炒以来，政府对楼市的打压态度是人尽皆知。

如果说之前对深圳的种种小动作还是睁一只眼闭一只眼的话，最近的离婚3年限售可谓是狠狠打击了一波全国而来的投机客：

改革开放的试验田不断挑战房住不炒的底线，还是得打一顿才老实；如果还不老实，我可没说只打这一顿。

深圳刚被打瘸、老市长在中央重申宣言，上海市场立马就被敲山震虎：

长风瑞仕捂盘数十载，一路从去年的8.6扬言到今年的9.3万，愣是在最后一刻被压到9万内；

仁恒静安世纪按照隔壁的利润率，9.5万没什么问题，硬是减了利润回馈消费者；

鑫耀中城仗着政府控股想开10.8，现在10.3乖乖上市；

中核锦悦府，虹桥鸽子王，跳票两个月，6.2万没开到，6万估计都悬......

不服？不服憋着哇。

感谢政府的不懈坚持，在上海，一边是打压即将上市的新房，一边是土拍约谈整改、降低溢价率。双拳出击，如果之前喊的是有点阳奉阴违，那这次是真动刀子了。

“互相理解一下，大家都很难”——来自政府的内心独白

鹬蚌相争，渔翁得利。

中央硬刚市政府、市政府硬压开发商，占便宜的不就是我们这些普通老百姓吗？

现在开盘的项目，要不是回款周期有压力，要不就是破罐子破摔卖定离手，只要价格不压到利润底线，能出就早点出货。留得青山在，不怕没柴烧。

看上就摇、摇上就买，是我能给到大家最真诚的建议。

但也正是因为政府的给力输出，让当下的新房开盘必爆抢、选房难度陡然提升，“不是你在选房子，而是房子在选你”就是这一现象的最终体现。

房价不再会大起大落、更加回归居住属性；但反之，靠房子发财也正在成为过去时，想买到个新房，更是不容易。

但说到底，限价二字带来的更多是一种心理安慰：房价翻了多少倍我都已经懒得数，原来四位数卖的地，现在说从10万限价到9.5万，说得跟有多划算似的。

这是最好的时代，也是最坏的时代。

对于政府而言，不将房地产作为短期刺激经济的手段，但房地产应充分发挥其支柱产业的作用作为促进经济长期稳定增长的必要手段。两者之间如何权衡，非常考验高层的智慧；

对于房企而言，又要拿最好的地，又要用最少的钱，做出来的产品还逃不过维权，难上加难；如何权衡钱和地的关系，是未来最关键的议题；

对我们这些购房者而言，虽说房子比去年更难买了，但是价格却在原地踏步，没有比这更实惠的了。在这辩证的时代里：显然好，要大于坏。