沪银十楼市观望情绪浓厚限价之下部

经历了“金九”楼市的理性发展，“银十”期间上海楼市继续保持低位平稳运行。相关研究机构数据显示，10月份以来的前3周，上海新建住宅供应面积为零，成交面积为20.5万平方米，相当于原本一周的成交量。

连日来，《中国经营报》记者分别走访沪上华润中央公园、浦东星河湾、远洋万和四季、西郊金茂府、华谊逸品澜湾和中环国际公寓等楼盘发现，看房人数不多且观望情绪较为浓厚。

今年以来，在预售证审批趋严、政府限价等宏观调控政策下，开发商开始调整销售计划，楼市出现验资挑客、精装房改毛坯房现象。与此同时，部分拿地成本较高的项目也面临何去何从的盈利困境，推进缓慢。

华润置地相关负责人回复记者称，华润中央公园项目目前销售表现良好，符合项目预期，后期将按既定计划持续销售。

“银十”楼市低迷

自去年9月30日开启调控以来，国家加强对价格涨幅管控的形势下，上海楼市交易渐趋平缓，传统的“金九银十”情况也有所变化。

第一太平戴维斯提供的数据显示，年第三季度，上海新建商品住宅新增供应累计约80万平方米，环比下降50.9%，同比下降56.9%，为历史最低。本季度，一手商品住宅成交环比下降20.1%，共计约万平方米，同比下降60.8%。一手商品住宅成交均价继年第三季度首次下跌，达到每平方米人民币4.67万元，环比下跌1.8%。

近日，记者以购房者身份走访位于嘉定区浩翔路芳菊路路口的华润中央公园。在项目售楼中心，记者发现，大多数是前来认购车位的业主，真正看房的人不多。见到记者前来看房，销售人员表现得十分热情，积极介绍楼盘的配套资源。

该名销售人员介绍，华润中央公园目前在售房源中，平方米的户型在十月份成交量较多，均价为元/平方米左右。若能近期签合同，还可以享受总价9.8折的优惠。“该户型所剩房源不多，且优惠力度为公司统一制定，最好能够尽早认购。”

不过记者从上海网上房地产平台查询到，10月期间，该楼盘的成交量仅为6套，相比前3个月下滑明显。其推出折扣价格是否与成交量低迷有关？记者致电华润置地相关负责人，对方回应表示，销售情况符合项目预期，后期将按既定计划销售。

在连日来对项目的走访中，记者发现，多数楼盘尽管略有成交，但情况不如去年同期。上海西环中心星新名邸售楼处的一名销售人员表示，只要成交一套平方米的房源，客户即可免费获得一台iPhone8手机。

不过，尽管上述楼盘相继作出优惠措施，楼市成交量依然平缓。上海中原地产数据显示，10月份以来的前3周，上海新建住宅供应面积为零，成交面积为20.5万平方米，同比减少67.6%；成交套数套，同比减少67.1%，而此前上海一周的正常成交量就在20万~25万平方米左右。

为保本开发商精装改毛坯

在预售证审批趋严和限价的措施之下，记者发现，开发商开始调整销售计划。有些楼盘需要验资排号，择优“录取”，部分楼盘临近开盘之前把精装房改为毛坯房交付。

近日，本报记者走访位于上海嘉定区嘉程路和德园路口的华谊逸品澜湾项目，工地里有6幢楼房，已经建成封顶，在做收尾工作。

据了解，华谊逸品澜湾项目在今年1月份开始动工建设，预计年交房。此前宣称房屋将精装修交付，配套包括智能家居系统、地暖、中央空调和卫浴。

然而在该项目售楼中心的销售人员小唐却告诉记者，目前的情况来看，很有可能会改成毛坯房交付。据小唐介绍，嘉定区房管部门之前批准楼盘单价是4.8万/平方米，9月份上海市房管部门将房价调至4.6万/平方米，“开发商一听这个价格，就不愿意装修了。”

中原地产首席分析师张大伟指出，今年的楼市调控政策出现了根本变化，过去的调控更多以事后管理为主，而今年更多是预期管理，在市场出现不稳定因素后提前发布政策。

同时，记者在采访中了解到，在嘉定新城板块，还有项目对购房者提出验资要求。若不验资，开盘时就没有认筹资格。据西郊金茂府一名客户经理介绍，项目预计在11月10日之前开盘，推出3幢高层，成交均价在5.4万~5.5万左右。在客户积累时期，购房者需要带齐身份证、户口本、结婚证和银行开具的50万元存款证明参与验资活动。“这是国家规定的，购房前必须要验资。”

针对上述说法，记者向上海市住建委房地产交易中心求证，一名工作人员表示，交易中心没有规定购房者提供资产证明，验资属于开发企业的个人行为。

优淘城总裁薛建雄分析称，当前楼市供需双方都处于观望状态，随着调控向着长效机制方向不断深入，一些有资金压力的开发商和二手房房东可能会采取低价出售，但不会形成崩盘态势。市场仍将以胶着观望为主，等未来楼市方向明朗后，楼市走势才会更明朗。同时，近期政策调控导致供应量回落，未来楼市无论保持完全市场化还是走向保障房市场，中长期依然面临供应不足的风险。

盈利摊薄昔日地王推进变缓

国土资源部部近日发布公告显示，各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成对住宅用地出让合同执行情况的检查，促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。长效机制的风口无形摊薄了房地产项目的盈利空间。

公开资料显示，西郊金茂府项目是由建发房产、保利置业和中国金茂联合开发，是中国金茂继大宁金茂府之后，在上海打造的第二座金茂府。

年6月17日，建发房产以41.98亿的价格夺得嘉定区嘉定新城E27-1地块，溢价率68%，楼板价达到每平方米为元。

上海某房地产分析人士此前曾预计，项目未来的保本价可达每平方米4.5万元以上，如果剔除不可售以及配套部分，保本价可达每平方米5.6万元以上。因此，若按照上述西郊金茂府项目客户经理“高层成交均价在5.4万~5.5万”的说法，该项目的开盘价格已近乎成本价。

盈利空间摊薄的情况下，记者发现，该项目目前的建设进度也较为缓慢。记者日前在西郊金茂府项目看到，靠近公路一侧的工地里有高层住宅在施工，外表面安装蓝色防护网。而高层住宅的背后，大面积区域为泥泞土地，长满杂草，没有动工迹象。工地内一名建筑工人告诉记者，项目总共规划有38幢楼，目前只建了6幢高层住宅，大多建到第10层。而据了解，自年6月份拿地到现在，该项目建设周期已达16个月之久。

针对工程建设进度和项目未来的盈利问题，中国金茂上海公司相关负责人回应《中国经营报》记者称，西郊金茂府自确认合作开发以来，工程进度正常，工地建设过程中操作较为标准，一切按照正常的程序进行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，随着楼市调控不断完善，拿地成本较高的房地产项目将面临三种选择，第一，有可能变成吸金黑洞，大量资金的沉淀与持续投入会考验房企的实力与耐心；第二，资金紧张，低价甩货；第三，卖股求存，引入支持者继续坚持下去。

“目前这种尴尬状况能够持续多久，时间无法预测，不仅是地价，资金成本的累积，最终也会转嫁到房款上，若操盘失误，也会变相托高房价。”严跃进表示。