丰庄,一个被忽视的价格洼地

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雪莉去丰庄调研后，回公司想和同事讨论下，同事回答的第一句话却是：

“什么？原来丰庄是嘉定的呀，我还一直以为属于普陀呢。”

因为面积不大，近5年来都没有新房炒作，这个嘉定区唯一一个位于外环内的小板块一直游离在大众的视野之外。

直到近距离了解后才发现，丰庄，实在不应该被忽视。

01

我们经常习惯性的说江桥是嘉定到市区最近的板块，实际上丰庄才是。

丰庄处于嘉定、长宁、普陀三区交界处，和同样位于“三不管”地带的武宁一样，这里也是一个非常成熟的居住区。

成熟到住在北新泾的朋友会在下班后特意开车过来吃夜宵。

虽然南丰庄本身没有大型的商业综合体，但丰庄路、丰庄北路上实在不缺烟火气，各种餐馆、小吃店、水果店、便利店等底商云集，简直就是吃夜宵的天堂。

而以京沪高速为界的北丰庄，在曹安公路两侧聚集有长8公里的几个大型的批发、商业、物流园区等综合体，被称为“曹安商贸区”。

其中占地10万平方米的江桥批发市场占据着全上海蔬菜年销总量的60%，有空的时候去淘点新鲜又便宜的蔬菜非常方便。

成立于年的上海市轻纺市场是经国家内贸部认可的“商品交易市场监测点”，每天的人流量多时高达3到4万人次。

还有曹安国际商城、丰庄茶城、好乐广场等配套存在，热闹的时候不亚于南京东路。

当然这对住在附近的人也会产生一定的困扰，人流量太大就会对居民区产生噪音的影响。

更何况有很大一部分人是前来批发的商贩，货车进进出出的也很影响交通。

如果不是为了采购大量的小商品，相信大部分人还是会选择去逛体验感更好的商场。

乘坐13号线往嘉定走两站就是江桥万达，往市区走一站就是金沙和美广场、走两站是近铁城市广场、走四站则是普陀地标环球港。

如果可以开车的话，半个小时车程内还可以到百联中环、百联西郊和虹桥的龙湖天街等商业体。

今天去哪逛呢？这个问题倒是值得纠结下。

作为一个成熟的居住区，学区一直是丰庄的劣势，郊区的行政归属到底比不上市区，丰庄一直没什么好学校。

终于在今年3月份嘉定区和普陀区合作，引进了普陀二梯队武宁路小学的资源，在嘉宝都市港湾的门口开办武宁路实验小学。

虽然新学校无法排名，现在周边的房子也不是真正的学区房，但总归不是菜小了，还是值得期待的。

医疗资源也是丰庄的劣势，板块内除了沪西、医院外，医院只有4公里医院、医院以及3医院了。

医院的口碑非常不好，医院的称号，健康这种大事情还是要医院才好。

虽然配套上肯定不如莘庄、古美等地成熟，资源也都不是顶级的，但对日常生活来说，已经足够使用了。

02

交通也是丰庄的优势。

自驾上紧邻外环、京沪高速、曹安公路等主干道，到中山公园8公里、到静安寺11公里、到人民广场15公里，距离市区确实足够近。

只是大家都懂，市区总会堵车的，实际自驾去人民广场至少需要50分钟，去距离16公里的虹桥倒是只需半个小时。

年地铁13号线的开通方便了南丰庄的出行，大部分小区都可以得到覆盖，且13号线的乘坐体验要比9号线、1号线等拥挤路线好太多了。

北丰庄也即将迎来全新的地铁14号线，包含定边路和真新新村站两站，通车后直达静安寺、陆家嘴等核心地区。

在郊区拥有两条轨交，已经是非常优质的资源了。

地段也是丰庄的核心优势之一，周边聚集的产业十分丰富。

如今虹桥商务区的发展已经不亚于张江了，携程、阿里巴巴、美凯龙、爱奇艺等众多企业聚集在虹桥，为高学历、高能力的年轻人提供了大量的工作机会。

丰庄向南隔着一条苏州河就有扬子江企业广场、联合利华研发中心、IBP国际商务中心、虹桥创新中心等办公企业，开车到虹桥核心区也不过半个小时。

虹桥自身住宅稀缺，吸引到的人口只能就近向外寻求居住区。

于是徐泾、华漕、江桥、九亭、甚至远到青浦新城，都在极力宣传自己是大虹桥的居住辐射区。

和这些区域相比，丰庄除了没有新房外，可以说是一个距离最近、配套最成熟的居住区了。

产业上不止依赖虹桥，周围还有诸如近铁城市广场的饿了么等大型公司，北侧的桃浦智创园也在规划落地中。

周围聚集了如此之多的大型企业，势必会产生大量租房或者买房的需求，虽然丰庄板块可能不太出名，但沿着地铁线找寻过来的人流量并不会少。

川沙、北蔡、康桥、周浦等地，不也是大部分依靠着来自张江、陆家嘴等客群发展起来的吗？

交通和地段，丰庄都不差。

03

可惜丰庄的房子普遍偏老，对有新房情结的人来说可以绕行了，很长一段时间内这里都没有新房。

丰庄的老房子大部分都是年以后的，普遍命名为XX村、XX坊等，如今均价在4.5w左右。

50平左右的1房在万上下，60多平的2房在万上下，符合纯刚需、又在意地段和配套的人。

丰庄还有大量零几年建造的商品房，普遍以XX苑命名，其中不乏一些品质不错的小区，比如金沙嘉苑、金沙丽晶苑、泰宸新苑等小区。

目前均价在5.5W左右，最贵的嘉宝都市港湾、三元及地苑挂牌价已经达到6W+，平左右的2房需要W左右的预算。

总体来看丰庄的二手房均价在4.8W+，同比去年已经上涨了8%。

和同时段的其他区域相比，丰庄的价格还是具有一定的性价比的。

同样也是6年的房子，距离丰庄站只有一站的金沙雅苑均价已经达到了7W+，90多平的2房也要W起了。

二者距离相近，只是行政上金沙雅苑属于普陀，单价就贵了将近1万。

靠近普陀和长宁的丰庄，资源上本就可以和市区互动频繁，如今最为重要的学校也得到了改善，和普陀的差异在逐步减少。

这样的情况下，有多少人愿意每平米多花一万就为了归属是普陀呢？

同理，只隔了一条河的北新泾老房子均价5-6W，零几年的小区均价6-7W，有的地方生活气息还没有丰庄浓厚。

如今徐泾的新房均价已经到了6W，这还是在透支了一些配套资源的前提下，目前大部分的配套还未建成。

所以如果你刚好在虹桥上班，想要就近住新房的话，预算已经不能低于万了，且需要时间去等待资源的落地。

如果你不一定非要住新房，能接受老房子的话到万就可以住到丰庄，享受已经非常成熟的配套。

如果预算提高到到万左右的话，就能住到一个地铁口、武宁路实验小学旁边的、小区品质不错的商品房。

如果短期内空置，也不用担心不好出租，且吸引到的大部分都是附近上班的年轻的互联网从业者、虹桥机场的空姐空少、研发机构的研究员等高素质的工作人群。

虽然丰庄的房子已经老去，但却不失活力。

04

当然哪有什么十全十美的房子呢？

成熟的丰庄价格一直没有大幅度波动的原因，一是房子已经老去，而且板块饱和，短期之内除了等待14号线的开通外再无多大的变化。

二是紧邻外环、京沪高速等主干道，声音嘈杂，且北侧2公里左右就是江桥垃圾焚烧厂、西侧就是江桥的一些低端的工业园区，难免会受到一些不利的影响。

所以远离垃圾场、资源齐全、还有大型公园金沙绿地的南丰庄价格要稍高于北丰庄。

但前文也提到过，丰庄较去年已经上涨了8%，在郊区里面算是涨幅比较大的板块了。

看来丰庄已经在被市场逐渐注意和认可了。

综合来看，丰庄是一个合格的成熟居住区，而且周边有着足够的产业支撑其流量。

早期为了安置长宁等市区过来的动迁户，大部分房子是由绿地集团建造的，早年的绿地还是一家非常有实力的开发商。

小区虽然老了，但品质依然在线。

价格也在合理的范围内，尤其对目前预算有限的人来说比较友好。

丰庄就是这样一个低调的存在：

住在里面的人生活非常舒适、也不张扬；

想住新房的人直接绕过，看向江桥、华漕、徐泾等地；

大部分的人容易忽视它，说不定就错过了适合自己的选择。

如今年底将至，很多粉丝可能因为不熟悉全市的市场而陷入选房的焦灼状态中。

几百甚至几千万的支出，确实非常值得慎重。

如果有购房需求和烦恼的粉丝，欢迎大家添加环线咨询师