九个维度,告诉你大虹桥的本质

首先我们要明确一下大虹桥的概念。上海至少有四个虹桥：虹桥镇、虹桥经济技术开发区、虹桥枢纽、虹桥商务区。虹桥镇是闵行下属的一个单位，包含金虹桥、龙柏、金汇板块，是一个居住功能为主的成熟片区。虹桥经济技术开发区位于长宁内中环间，是最早的一批涉外开发区，现在已经成为CAZ（中央活动区），名副其实的市中心。虹桥商务区位于外环外，是围绕虹桥枢纽开发的一个全新片区，涉及长宁、闵行、青浦、嘉定四区。我们今天讨论的，主要是虹桥商务区。

虚线内部分是主城区，面积88平方公里；虚线外部分是拓展区，面积63.4平方公里。这部分土地目前热到烫手，不过不少朋友都没有正确认识到虹桥商务区的本质，以至于被媒体带偏。本文主要是正本清源，还原一个真实的大虹桥。

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城市形态

虹桥商务区商业商务办公建筑规划约万平方米，听起来很吓人。年上海甲级办公楼存量仅万平方米，空置率20.7%，即，实际使用面积仅万方。这个数据，已经是全国第一。好像虹桥商务区要吊打上海甲级市场。不过虹桥商务区这万商业商务建筑，不全是甲级办公，含大量商业用地、普通办公用地。如果看一下建筑总量，虹桥商务区的开发强度并不高——建筑总量控制在万平方米以内，其中住宅规模约万平方米。年黄浦区住宅面积达到万方，与虹桥商务区大致相当。黄浦区总建筑物面积万方，比虹桥商务区略低。不过黄浦区仅有20平方公里，虹桥商务区高达.4平方公里。所以就开发强度来讲，虹桥仍旧是一个郊区。另一个判断依据是人口密度。上海总面积为.5平方千米，常住人口为.09万人，平均每平方公里人。黄浦区人口密度极高，达到人/平方公里。五大新城中，松江新城平方公里，万人，人口密度人/平方公里。大虹桥.4平方公里，规划人口数量45万人，人口密度人/平方公里。远低于五大新城、远低于全市平均。当然有朋友喜欢人口密度低的地方，顶级别墅区人口密度也不高。不过人口密度低的地方一定不是市区，市区一定需要相当的人口密度作为支撑。都说市区要衰落，要疏导人口到郊区，然而你看一下现在的新房，市区容积率都在3.0以上，郊区反而普遍低于2.0。真要疏解市区人口，市区就把容积率降低到1.0以下。所以不管虹桥商务区规划有多宏大、不管中央有多重视，这里自始至终都是一个近郊。你外地朋友来上海，想体验一下上海的繁华，你一定还是得带他去南京西路、去外滩、去陆家嘴，而不会来大虹桥。

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经济密度

大虹桥年开始开发，至今过去12年，到底成果如何？年的数据是，大虹桥片区GDP已经达到亿元。这个数据不算小，青浦区目前才0亿GDP，郊区老大嘉定区也才亿元。不过这亿GDP中，东虹桥占了一半。

东虹桥是什么？东虹桥是长宁区北新泾和程家桥街道的一部分，都是已经相当成熟的片区。北新泾的临空园区汇集了大量优质企业，经济相当发达，但是这里的经济发达，与大虹桥没有关系。即使没有大虹桥，这片区域也不会差，因为这里是长宁。长宁除了中山公园、虹桥经济技术开发区，就剩临空园区一个经济重镇。这片区域只占大虹桥的七分之一面积，却贡献了一半的GDP，三分之一以上的税收。把它划进去，有些拉大旗作虎皮的意思，再向东圈一点，把虹桥经济技术开发区、把古北圈进去，GDP数字更好看。然而却没什么意义。虹桥商务区真正能够带动的，是闵行新虹街道、是青浦徐泾、是嘉定江桥。这几个片区，目前只有亿GDP，加起来比安亭强不了多少。如果还不直观我们对比一下浦东，目前陆家嘴GDP多个亿，张江多个亿，大虹桥还有很多路要走。即使我们认为经济增速不下滑，再过12年大虹桥翻一倍，GDP能达到亿元，还是不如张江。到时张江南扩又会增加多少呢？所以大虹桥对周边经济有带动，不过更多的是长宁带来的优势，只靠虹桥商务区自身目前力量有限。

03

产业类型

环二反复的讲，一个区域地段价值如何，看ZF布局什么产业就知道。ZF心目中，每一寸土地都有自己估价。真正顶级的地段，布局的是金融、国际贸易、律师事务所、外企总部等核心第三产业，比如陆家嘴、南京西路。次级地段布局2.5产业，即，以研发为主的第三产业。他们不是第二产业，毕竟不是制造业，所以数据算入第三产业。通常2.5产业不会在市区，毕竟这些企业需要大量的土地，市区真的给不起。典型的2.5产业聚集区诸如张江、漕河泾等等，都是介于市区、郊区之间。

目前大虹桥核心区，即嘉闵高架以东部分，布局的是相对高阶的第三产业，即，开发了大量甲级办公楼。目前导入的产业以开发商为主，据不完全统计，已经有20多家开发商总部搬入大虹桥。

当然这里曾经也号称引入了阿里巴巴总部，不过后来人家搬走了。当然核心区目前也还没填满，恒大的项目至今没交付，交付的空置率也比较高。出了核心商务区，西虹桥引入了中核总部，南虹桥就以广泛的2.5产业为主。比如最近引入的云南白药、山东威高、信达生物等等。不过总体而言，定位高于五大新城的各色产业园区，诸如松江工业区、青浦工业园区、嘉定工业区等等。这些地方至今保留着一些制造业，第三产业几乎没有。所以在产业类型上看，大虹桥介于市区、郊区之间。

04

居住定位

前段时间有客户问，是不是70/90政策取消了？好像最近的新房大部分户型都在90平以上。

其实并没有取消，这位朋友看的是市区地段，大户型当然居多。郊区仍旧是中小户型为主。市区大户型，郊区小户型，继续贯彻着房地产开发“有钱人在好地段住大房子”的根本原则。所以大家看到，黄浦区接下来上市的旧改项目，几乎都是大户型。而户型配比是ZF规划，所以户型反映出ZF对一个地段的评价。批大户型的地方，说明ZF心目中这里地段稀缺；批小户型，几乎都是普通地段。没办法，户型决定了房屋总价，房屋总价决定了居住客群的身价。只有汇集大量有钱人，市区才能维持自己的地段优势——有钱人住的地方就是好地段。在这个角度看，大虹桥也是普通地段，这里不仅贯彻了70/90政策，而且将比例提到了80%。妥妥的80/90政策。

所以虹桥商务区只是一个普通地段，即使这里产业发达起来，这些世界五百强的高管也不会在附近居住。你让云南白药老板住个90平的小三房吗？

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政府定位

现在新房限价依旧存在，通过新房备案价，也能反映出政府对一个片区的评价。年新房备案价天花板是翠湖五集，单价高达16.5万/平，坐实了新天地顶流地段的地位。其次是九庐、绿地海珀外滩等一级地段，纷纷拿到13万以上单价。虹口、杨浦的诸多地段，基本都11-12万左右，又低了一头。今年开盘的几个项目，静安的仁恒华发苏河世纪预计13万以上，不远处的招商虹玺只能拿到12万+，其实准确反映出了苏河湾和瑞虹新城地段价值。还是那句话，政府不会浪费一亩土地。那会不会出现一个情况：一个地方还在开发，政府批地价格比较低，等成熟了批地价提上去？环二明确告诉你，基本不可能。陆家嘴还是一片荒地时，上市的新房房价就是全上海最高，甚至超过高尚地段老卢湾。规划有多高，现在批地、新房备案价就有多高。说白了，土地增值的这个蛋糕，ZF不会留给开发商，更不会留给购房者。只有二十多年前，ZF还不太有经验时上过李嘉诚的当，土地给了他一直捂着不开发。现在大家都很聪明，不会浪费一分钱。所以大虹桥周边新房备案价6万-6.5万，准确的反映了ZF对这里的定位——外环外的价格。当然前湾6.5万左右，徐泾6万左右，也反映出ZF心目中闵行、青浦始终不是同类地段。

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商业定位

前几天《上海市商业空间布局专项规划（-年）》公布，大虹桥商业地位“被拔高”。

其实大虹桥的商务功能更多的是指商贸，而不是C端的消费中心。当然大虹桥的商业不差，核心区这里有虹桥天地、有龙湖虹桥天街，都是中大型现代化商场。只是现在外环外商场实在不稀缺，仅凭几个商场不足以成为公共活动中心。接下来将上市的是万科天空广场，10万方；前湾印象城13.7万方。现在上海10万方以上商场多达95所，一点都不稀缺。被寄予厚望的徐盈路地标万科天空广场，体量远低于七宝万科（24万方），是因为地段的确差的比较多。七宝不仅可以辐射北闵行，同时可以抓住9号线九亭、泗泾、佘山的客群，是名副其实的区域商业中心。徐盈路向东是虹桥核心区，不需要它的辐射；向西是青浦城区，几乎一个地铁口一个大型商业体，体量大于10万方的商业就有5个，也不需要它的辐射。所以大虹桥尚不足以成为真正的市级商圈，目前接近区级商圈定位。不过后续商业将有新的力量，比如百老汇剧院群，这里规划体量高达70万方。原计划今年5月份竣工，看起来要放大家鸽子。

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其他资源定位

城市资源也是决定地段价值的核心力量。吴泾与浦锦一江之隔，目前明显地段价值不如浦锦，即使吴泾是主城区、即使吴泾面对一大堆世界强企业。没办法，吴泾商业匮乏、医疗匮乏、学区匮乏，完全留不住紫竹园区的高收入客群。大家更喜欢去莘庄、去浦锦定居，医院、有上师大学区，莘庄更是要啥有啥。所以我们评价大虹桥上限，不仅需要看产业，也需要看基础配套。当下的情况并不理想，开发了10年左右的徐泾片区，学区依旧是徐泾小学，十几年没有引入优质公办学校。医疗上有了进步，远大健康城一期开业，不过遗憾的医院。就这些资源，不足以支撑片区成为顶级的中产社区。闵行片区资源相对充实一些，核心区给了文来实验学校、医院，外环外算不错的定位。前湾定位也还不错，有华师大一系列学区、有国际医疗中心。只是刚启动开发，落地时间尚不确定。总体而言，闵行片区有望成为一个不错的中产社区，青浦片区因为资源匮乏，拉低了区域上限。

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大虹桥对内本质

大虹桥开发的根本原因是，城市化扩张到了外环，外环周边必须要建房子、导入市区人口。当然只有人口不行，得为居民配建一定比例的商业、产业园以及其他公共资源，让大家在这里真正定居下来。这些公共资源在的地方，就是新城核心区。前一轮开发是真如、徐家汇、花木、五角场四个副中心，现在到了外环，又开发四个主城区。外环外有些地段已经比较成熟。七宝、莘庄已经不用规划，很成熟了；浦锦借助一城九镇、世博，现在也不差。南翔已经是成熟居住区，顾村是动迁大居，居住密度已经很高。向北就到长江，不存在外环外概念。几个发展空白区域分别是：大虹桥这里四区交界、宝山杨行与淞宝之间的空地、川沙周边、南闵行。四个主城区不画在这里，还能画哪去？

试想一下，如果没有大虹桥，这个片区将是什么样子？可以说是外环外最差的区域之一。长宁不讲，当然不会差。青浦徐泾、闵行华漕、嘉定江桥，又是郊区、又是四区交界，各个区域都不会给核心资源。有可能成为四不管地带，成为外环毒瘤。现在用一个大的概念，尽可能的协调各区资源，确保这个片区有序成长。等四个主城区都成熟了，外环外就没有差地段了，而且有四个主城核心作为公共活动中心，大家不用老往市区跑。所以大虹桥的本质是，外环外7公里这个环状带上的一处高地，就好像五角场、真如是内中环上一个高地一样。这个发展带上有些地区尚未开发，所以大虹桥显得非常突出，等外环外普遍成熟了，大家差距并不会这么大。那为什么是大虹桥先火，而不是宝山、川沙、闵行？闵行外环外太成熟，短期轮不到；宝山这里上一轮副中心是真如，真如很拉垮，现在需要补课，所以重心在打造南大、桃浦。浦东与宝山类似，花木整体带动作用有限，前滩起到了实际副中心的作用。等前滩或者金色中环完全成熟了，才可能去动川沙。所以当下大虹桥风头无两。大虹桥成熟后，宝山、川沙启动开发时，又有一堆概念扑过来。当然大虹桥始终是主城区，是上海的一部分，这一点决定了它的定位要高于五大新城。与上一轮的副中心真如、徐家汇、五角场、花木比，就是一个小弟，毕竟地段、开发强度完全不同。或者说，外环外的地段，与内中环相比，本身就没有意义。与外环外其他地段相比，大虹桥还算不错。不过差距会越来越小，即使是最成熟的副中心徐家汇，如今与内环其他地段比，优势也并不是那么明显。

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大虹桥对外本质

大虹桥的规划中有段话：“至年，吸收世界强企业总部不少于50家，长三角企业总部不少于家，培育本土跨国公司不低于30家，同时培育多元创新功能，集聚国际和长三角创新型企业不少于家。”培育本土跨国公司不低于30家，其他都需要“吸收”，即，虹吸其他地区发展自身。前面提到了云南白药、信达生物医药、威高集团，分别来自云南昆明、江苏苏州、山东威海。而大虹桥的25家开发商总部，几乎全部来自外地，只有一家红星美凯龙是自我孵化。而且大虹桥根本就没有国际航班，跟“国际”不沾边，只是吸收了大量国内企业。所以对外的本质，大家都懂了，不用说太多。如果真的是带动长三角发展，正确的姿势是：大虹桥培育强企业家，由于自身无法承载，这些企业搬到江浙县城，支援当地发展。现在刚好反过来。当然不能说这是错的，企业向经济更发达的地方流动，可以获得资金优势、人才优势，对企业自身利大于弊。现实嘛，有时就比较残酷。当然大虹桥饱和后，我们还有川沙、宝山继续做同样的事情，维持上海的长久发展。讲到这里，大虹桥的本质大家都知道了，这里是一个主城片区，是上海发展到外环外必须要统一规划发展的一个区域。这里不是国家级新区，国家级新区一共十九个，每一个的定位都要比虹桥商务区高得多。十九个国家级新区，最后一个是雄安，大家对比一下就很清楚。虹桥的核心规划文件是：上海市虹桥主城片区单元规划。

当然大虹桥并不差，这里是外环外规划最好的地方之一，有望成为外环外高地。而且这里还有两个核心优势：其一，这里背靠长宁。上海的发展一环扣一环，靠近什么邻居，也决定了你的上限。宝山发展迟缓，因为宝山向市区是闸北、虹口、杨浦、普陀，四个老大难地区。闵行发展顺利，是因为闵行向市区是徐汇、长宁、浦东，都是当下的明星区域。而大虹桥就是长宁的延伸，长宁中外环是最成熟的中外环之一，所以大虹桥不会太差。第二，大虹桥有一定先发优势。大虹桥的核心优势是空铁枢纽，闵行、宝山都不具备这个优势，若干年后开发这些区域也没有同等资源支援。不过川沙会分流一部分，届时川沙也会打出上海东站+浦东机场的枢纽概念。上海东站14台30线，虹桥高铁站15台30线，相差不大；不过浦东机场却比虹桥机场大的多。所以浦东枢纽的概念一打，川沙主城区的定位也不会低。宝山没有机场概念，只能靠一个上海北站。其他所有的资源，其实都可以复制，学区、商业、医院，只要砸钱都能砸出来。所以大虹桥的上限就能看出来，发展成熟后最好的结局是外环外比较好的地段，比如七宝、莘庄等等。与中环地段完全不能比。当然目前新房限价，6-6.5万，放在外环也不算高，能入手还是可以入手。二手房8万以上就有些对不起现状，对比一下其他8万单价的地段，资源上可能比大虹桥更加充沛。当然大虹桥内部分化也很严重，总体而言能买闵行不买青浦。区域成熟后，行政划分会严重影响地段价值，几公里的距离也可能出现巨大差异。君不见九亭与七宝只隔4公里，地段上真的是云泥之别。