上半年上海楼市13个区房价上涨,
2022/6/22 来源:不详北京手足癣医院哪个好 http://m.39.net/disease/a_8977707.html
在经历疫情及市场修复后,上海交出“量跌价涨”的半年度成绩单。受疫情影响,2、3月份供需缩量明显,但二季度以来市场快速复苏,供应带动成交迅速上升。与此同时,成交放量叠加高端市场强劲复苏,推动价格在二季度快速攀升。近两个月,上海楼市成交热度如同夏季节节攀升的气温,持续升温高热。
均价上涨4.11%,中环内涨幅明显
上半年,上海新房成交均价累计上涨4.11%,在一二线城市中排名首位。6月成交均价突破4.9万,达到元/平米,环比涨幅1.26%;环比涨幅自5月以来首次并连续两个月保持在1.0%以上。
图:上半年上海商品住宅成交价格走势
数据来源:CREIS中指数据
从环线来看,内环内、内中环间、中外环间及外环外成交均价分别为11.5万/平米、9.8万/平米、6.9万/平米及4.2万/平米,内环外均价涨幅最高,为6.2%,中内环间涨幅为4.5%,中外环间涨幅为2.3%,外环外涨幅最低,为1.9%。
图:上半年上海商品住宅分环线成交价格走势
数据来源:CREIS中指数据
各区域价格水平,黄浦以接近13万/平米成交均价居全市最高,长宁、虹口、徐汇成交均价均超过10万/平米。价格涨跌方面,13个区成交均价较去年同期有所上升,其中金山、南汇、普陀成交均价上浮超10%,金山以13.6%涨幅位居首位,虹口、杨浦、宝山成交均价涨幅也都超5%;4个区成交均价较去年同期有所下降,奉贤降幅达9.0%,徐汇、松江、嘉定则出现微幅下调。
图:上半年上海商品住宅分区域成交价格走势
数据来源:CREIS中指数据
二季度成交强势反弹,市区供需放量
上半年,上海商品住宅成交面积万方,同比降幅4.5%,成交面积较17-19三年上半年成交均值高出6.2%。上海新房市场在2月经历短暂下挫后,于3月份步入回暖通道,成交量呈直线上升趋势,随着供应在4月达到95.5万方,5月创下了16年“”以来的单月成交峰值。5月、6月推盘量有所下降,6月成交虽有所下降,但仍站在80万方的成交分水岭上。
图:近三年上海商品住宅成交面积月度走势
数据来源:CREIS中指数据
上半年,外环以内区域整体供应量同比增长54.0%,带动成交量同步增长9.2%。而郊区整体供应缩量明显,同比下降46.7%,导致成交下降近1成。从各区来看,上半年7成的区域成交量大于供应量,虹口、长宁、杨浦、徐汇传统中心区域普遍出现供小于求的现象,市场热度较高。周边成交量较大的区域,如南汇、青浦、松江和宝山等区因供应量明显下滑,导致销供比相比去年同比均有较大幅度提升。
图:年上半年商品住宅分区域供求规模走势
数据来源:CREIS中指数据
3成项目认筹率超%
上半年,上海有83个项目入市,供应房源余套。其中63个项目参与公证摇号,认筹组数组。上半年,上海不乏劲销热盘,认筹率超%的25个,7成来自外环以内项目;认筹率超%的有12个,10个为外环以内项目。同时,也有不少盘遇冷,20个项目未达到摇号条件,11个楼盘认筹率低于30%。
从各环线来看,中内环间认筹率最高,为%,有6成项目认筹率超%;其次内环内认筹率%,中外环间认筹率97%,郊环外认筹率67%;外郊环间认筹率最低,仅48%,近6成项目认筹率不及50%。
图:年上半年上海楼盘认筹率情况
数据来源:中指监测数据
从价格段来看,10万以上及8万-10万价格段项目认筹率均超过%,6万-8万价格段项目认筹率接近7成,2万-4万价格段项目认筹率为6成,4万-6万价格段项目认筹率最低,为53%。
浦东前滩认筹率高居各板块之首,上半年前滩推盘2个,推出房源合计套,合计认筹组,其中三湘印象名邸认筹率.54%,东方惠礼.72%。区位优势明显的高端项目如碧云尊邸、复地雅园、翠湖五集、滨江凯旋门、绿地海珀外滩等,学区房加持项目如中海臻如府、保利天悦、世纪江湾,地铁房项目如绿宝锦庭、万科天空之城光之丘、中海汇德里。远郊项目崇明红盘亚通水岸景庭再次热销,临港蓝湾的绿城上海诚园上半年两次开盘认筹率超%,产品力是其高认筹率的保障。
图:年上半年认筹率超%的楼盘
数据来源:中指监测数据
新房库存及出清周期回落
截至6月末,上海全市商品住宅可售面积为万平米,较去年同期下降7.2%。4月集中推盘库存回升,5月、6月市场供应节奏有所放缓,但市场成交热度高涨,库存回落、出清周期快速下降。截至6月末,商品住宅的出清周期为11.4个月,短期库存处在合理区间。
图:年以来上海商品住宅库存规模与出清周期走势
数据来源:CREIS中指数据
各区县中,长宁、静安、金山出清周期较长,均超过25个月;崇明出清周期为18个月。其余各区均未超过15个月的库存警戒线,其中黄浦库存不足,出清周期仅6个月;南汇、青浦、浦东、松江、嘉定、宝山、闵行、徐汇、虹口出清周期介于8-12个月,库存略微不足;奉贤、普陀、杨浦出清周期介于12-15个月,库存水平合理。
从出清周期变化来看,14个区6月底出清周期较3月底有所下降,其中长宁出清周期较3月末下降16.5个月,徐汇、虹口、金山、静安出清周期下降幅度均在5个月以上,而嘉定、南汇、奉贤出清周期则有所提升,但提升幅度均较小,均在0.65个月以内。
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