说说嘉定金地西郊悦章楼盘的缺点新房点评

金地西郊悦章位于嘉定马陆板块，马陆地铁站附近，同时处于嘉定新城的核心区。

十四五规划扩区增加了安亭和嘉定工业区，并确定了远香湖CAZ中央活动区。

核心区可以分为两个部分，一个就是远香湖CAZ，另一部分统归为住宅配套区。

马陆起家就是搞工厂，当时还是全国首个“亿元乡”，因为地少人多，这里没有大量农田。

后来改革春风春满地，马陆又开始搞“私营经济城”。

延续到现在，马东还有工业区，而在马陆地铁站附近还有成片批发城、商城，其实就是楼下搞批发，楼上还住人。

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就是看起来不太景气。

白银路和嘉定新城附近就已经完成城市界面的更迭了，地铁站周边聚集了新城、龙湖、万科、保利等房企项目。

中建今年在嘉定新城站东侧拿了一块地，跟万科合作开发，就在万达旁边，联动价5.04w。

马陆站也有综合体，不过今年招商到现在，还没有什么大起色。

去的时候只有超市和少量餐饮店开业了，肯德基、麦当劳、必胜客倒是都有，就是消费的人很少。

比较多的是带着孩子的家长，在商场里的小乐园耍，好好一个商场成了幼儿园了。

靠近地铁的底商很多，也是跟商场情况差不多，除了核心地段，很多店面都空着。

看起来一片祥和欣欣向荣，不过经营效果好像真的不太好。

嘉定新城是五大新城中距离市中心最近的，看这高速路网，是作图人的噩梦无疑了。

开车的话路线很多种，不堵车最快35分钟。

高速高架罗织的交通网，虽然它堵吧，总好过没有。

11号线没有浪费，覆盖的都是住宅区。

嘉定新城到徐家汇站一共是15站，差不多40分钟左右，比泗泾时间久。

在建的嘉闵线通车时间比较久，到时候跟虹桥的联系会密切一点，这是也想分一杯虹桥羹呢。

这是五大新城里除了青浦外又一个能跟虹桥建立起直接联系的区域。

只不过嘉闵线覆盖的还是嘉定老城住宅区为主，南边走的线都是工厂区，跟CAZ毛关系都没有啊。

大家都在海吹嘉定新城教育资源优渥，我承认学校很多，核心区规划15处小初高。

出名的嘉定民办华二初中、中福会幼儿园，还有交大附中的一所高中分校。

还引进华东师范大学、上海师范大学、上海大学、宋庆龄学校等等这些教育品牌。

也就是说，原先嘉定新城公办教育并没有多好，但现在引进口碑好的品牌来托管。

新学校虽然没有教育成绩，但你不能说我教育资源不好了。

嘉定新城的三甲有1所，医院北院.，老医院和妇幼保健院。

等级和数量上还是比较不错的。

嘉定新城的商业特点就是既分散人气又不高。

万达和大融城，是新城内最大的两家商场，大小都将近15万方。

规模还不错，只是人气一般，两商场加起来销售额还赶不上一个安亭嘉亭荟。

嘉定新城现在的建设算不错了，自住是个不错的选择。配套各方面都不缺，交通是亮点，并不觉得有什么硬伤。

加上远香湖CAZ规划，即使建的慢，但是有未来。

但我目前看马陆附近的招商情况，信心不是很足。即使后续嘉闵线建成，虹桥对它的产业导入也没有什么辐射作用，顶多能导入点人口。

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交通

测评

11号线马陆站步行距离约m，不算太近，但脚力可达。

到徐家汇总共14站，早上从家出发，就算走10分钟，再加上等车的时间，差不多50分钟左右可以到徐家汇。

就是可能有点挤。

嘉闵线就别指望了，附近没站点。

自驾去市区一般情况下都是走沪嘉、沪翔高速和嘉闵高架，附近就有入口，很方便。

晚高峰需要1个小时，错峰大概40分钟。

徐家汇错峰自驾至项目，仅供参考

徐家汇晚高峰自驾至项目，仅供参考

配套

测评

灰色圆圈是项目周边直线2公里范围。

项目西侧的恒大御景湾和东方御府都有底商，虽然有三分之一都空着，但是日常生活够用。

恒大御景湾底商（.11.17拍摄）

马陆地铁站旁边的绿地缤纷城有大型超市，还有些餐饮店，星巴克、肯德基等都开业了。

今年一直都在招商，就是没什么店面开张，入驻店面完全没撑起来这个商业体。

相比之下，万达和宝龙广场人气就显得旺了很多。

再往下一站陈翔公路是34万方的印象城，规模比万达广场和宝龙加起来还大。

想要买买买还是满足不了的，不过可以地铁上下一个站，也不远。

新房没有学区，要等交房后划分，只能参考项目周边的小区按照今年的划分政策，跟保利越秀嘉悦云上一样都是对口宋校。

但相比起来它跟宋校的距离更远，后期如果不够用了，这片区域不排除会被划到别的学校。

医医院北院了，附近的社区卫生院也是有点距离，步行有点远。

项目周边配套齐全，从目前的经营情况来看可以解决日常生活。

我去的那天刚好下雨，赶得时机不好，并没有感觉到有多浓厚的居住氛围。

但是商场里躲雨玩耍的小孩儿很多，再结合配套，就是很典型的刚需板块，如果不要求高品质生活的话，自住很ok。

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产品

测评

项目均价元/㎡，一共9幢楼，其中9#是保障房，5#为二批次加推房源，第一批一共推出7栋楼，共套房源。

项目马上就要拿证了，预估是月底就开盘，可能不需要积分，就算触发了也会很低。

其中㎡只有36套，其余套都是㎡的户型，主力户型总价万以内。

平户型设计是没什么硬伤，就是不是飞机户型，通透性一般。

看样板间的时候感觉卫生间淋浴很小，伸手就会碰到的程度。

还有一点就是它的阳台是全包的，那就是算进室内面积的。

但是南次卧那一点点阳台跟客厅不仅通着，那个宽度应该刚好够把我39码的鞋放进去。

当然我没有真的把脚塞进去，我只是想表达南次卧阳台很窄。

它的作用除了能让开发商多收点钱，我想不到还能怎么用。

㎡的四房，套数比较少，厨房面积大了，但是这个餐厅怎么看怎么尴尬。

只能摆在厨房门口，厨房一半的入口都得被挡住，空间好像大了，又好像没大。

这个户型很好的保留了㎡的传统，要不是有承重墙拦着，它指定还能再给你抠点面积出来。

项目是精装交付，空调新风地暖等硬件都有，交房时间要到年6月。

在社区打造上，中央景观功能倒是都有，就是看沙盘感觉植被绿化不是很丰满，希望交付的时候不要再打折了。

小区除了东南角的保障房是16F，其余都是18F，楼间距大概只有30m。

如果你要买的话，我劝你别买低层，不然你会怀疑人生，如果感觉这个图看不清楚的还可以看看上面的楼栋分布图。

除了最南边的那排楼栋采光不会有影响，其余楼栋的低区真的要谨慎啊。

层高只有2.9m，虽然看样板间我感觉有3.2m...

整体感觉就是挺挤的，不论是户型设计扣阳台面积，还是小区整整齐齐的18F，能看的出开发商有在努力挣钱...

虽然但是，再一看，好嘛，周边都是容积率2.5的项目，大家都一样。

旁边的好世皇马苑今年成交均价5.6w，安高东方御府5.46w，恒大御景湾也差不多。

相比项目4.98的均价，如果你还想要个好点的楼栋，单价估计要5.1w，这个倒挂微不足道。

毕竟你还要等2年半才能交房，还要接受地铁的噪音困扰。

感觉就是很典型的刚需小区，很符合马陆定位。

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优劣

测评

优势：

1、交通便利

马陆跟泗泾有点像，都有一套轨交线直达徐家汇，但是相比泗泾来说，它的高速路更多。

虽然两个板块到徐家汇的直线距离差不多，但是车行距离差了有10公里，可马陆可以在不堵车的情况下跟泗泾差不多时间到达。

当然如果在堵车的情况下，也有点小小的优势。

徐家汇--泗泾晚高峰自驾（周五晚，仅供参考）

徐家汇--马陆晚高峰自驾（周五晚，仅供参考）

虽然你近，但你堵。我虽然也堵，但我路多能分散压力。

快的不多，那也是快。

轨交11号线，离得不远，到徐家汇方便，还能去前滩、迪士尼，都不用换乘。

2、性价比较高

通常来说，我觉得家附近能够满足日常的采购、教育、就医就不错了，能离地铁近点就更好了。

金地西郊悦章附近的教育资源有口碑，周边有底商，走两步就是地铁，小病小通想看的话打车起步价。

起码基本生活没问题，来万能买到齐全配套、通勤方便近市区的精装新房，这样的项目不算多。

缺点：

1、地铁噪音

搞笑的是项目到地铁要走m，但北边紧挨着地铁轨道。

下雨天拍的比较糊，大家意会一下。

是真的近，目前还没有做隔离措施，当然售楼处说了以后会做。

还很自觉地上了三层隔音玻璃，效果是真的很不错，但也意味着以后北边的窗户别想开了。

2、周边城市界面有待提高

虽然项目附近都是比较新的楼盘了，看起来有点城市的样子了，但是北边...

11号线跟结界似的，见识到了什么叫两级反转。

就放眼望去，11号线以北都是自建房区域，要不就是老小区。

嘉定新城站附近的二手价格更高，西郊金茂府和金地世家能卖到7万，除了本身品质好，也有周边环境的原因。

综合

测评

项目本身释放的量大，再加上北边保利越秀嘉悦云上这个竞品的存在，两个项目加起来来套房源，对于低积分的刚需客户是个好机会。

两个项目的优缺点比较明显。

嘉悦云上离配套更近，未来如果对口宋校，生源饱和的情况下被划出去的概率相对较低。

也不会抠你阳台面积，卧室都做的飘窗。

但是附近也有比较LOW的城中村似的小区。

西郊悦章半包围着的是相对新的住宅小区，但是它最大的缺点就是没挨着地铁站，罪还没少受。紧邻地铁轨道，有噪音。

这个就看个人怎么取舍了。

之前写五大新城的时候也讲过，都不适合纯投资，新房的时间成本比较高，这点倒挂根本犯不着。

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