黄欣伟限价amp核验之下,上海刚改型

2024/1/20 来源:不详

#购房避坑指南#

之前回答过关于的问题。因为传说中有“上海买房万起”的说法,所以该问题很容易被理解成,而应对和解答该咨询的方法论也很简单,就是摊开上海新房价格地图,按照限价政策给予重新划分的地段和单价对位,给予“刚需起步70-90㎡”归置外环内/外的建议。但是,从“万新房预算”升级到“万新房预算”就不能采用同样方法,因为——“不仅仅是总价提升了万”这么简单,而是客群从“刚需”升级到了“刚改”,所以客户变了、诉求变了、方法也要变。(一)刚改人群,有什么特别?

在上海房票稀罕的背景之下,“先买一套房,(日后有了经济能力)再慢慢改善”看起来也是一个伪命题,一方面是受制于房票,另一方面也是受制于房价。于是,关于“刚改”这个命题开始成为刚需和改善之间的中间项群体,当然这个“改”字其实存在争议,因为受制于房价和个人发展的不确定性,没有人可以预见自己——能否改善?改善几次?所以,站在“上海刚改”的立场上,首先要对这个群体诉求和特征进行研究,甚至是辨析。所谓刚改,不是“必须刚需过”才能算刚改,更多可以理解为“购买力比刚需宽裕一些,想要一步到位的购房群体”。这部分人群的诉求不是唯总价论,而是兼容了(适当的)舒适度、未来家庭人口结构的预判、未来常住区域的稳定等等,“不想换房”的背后,是“担心换不起”。(二)以“限价标准”,先户型再地段

今天上海的新房限价标准是什么?从最甚嚣尘上时期的“中环10万”已经下调到“中环内外7-9万外环内外5-6万”的标准,势必在“5个新城+宝山”之上可以升级。以上海第四批集中上市的房源一览表来看,浦东适合在金桥和外高桥附近,浦开仁恒金桥世纪二期和金鼎首府起步价都在万左右起,金鼎首府离开6号线航津路站米,阳明花园四期6号线东靖路站米左右。这些地方要么是地铁便捷,适合外部人口的导入;要么是周边商业配套还算完整,人气和生活舒适感不错,至少可以根据购房者的侧重,实现强势卖点的二选一;而在浦西段:宝山区可以选择大华,经过20年深耕,“大华”已经是——源于宝山高于宝山的社区品牌,不仅是地铁、商业配套、规模、口碑、品牌,都被高看一线。改善型产品是大华朗香花园系,整体环境不错,并且离开地铁站1公里左右,最高总价也在万左右。而到了所谓“五个新城”所在的五个郊区,万新房预算的选择其实已经可以——“五个新城所在区域的尽可能向市区靠拢”,包括嘉定区路劲悦茂府三期、融信海纳印象,青浦徐泾的上海蟠龙天地、虹桥悦澜、招商虹桥公馆等都是“地铁1公里之内”,建立在这个到达便捷基础之上,遴选周边的软硬件配套、环境、人气。(三)“双减”之后,刚改产品随机应变

在北京和上海率先“多片划区+教师轮岗”之后,学区房不仅在二手市场上开始滞销,在新房市场上,其“被进一步限价”也有了名正言顺的理由。而“双减双降”政策之后,公办学校给予孩子的松绑更加务实:减少课后作业、加强户外要求、

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