黄欣伟限价amp核验之下,上海刚改型

#购房避坑指南#

之前回答过关于的问题。因为传说中有“上海买房万起”的说法，所以该问题很容易被理解成，而应对和解答该咨询的方法论也很简单，就是摊开上海新房价格地图，按照限价政策给予重新划分的地段和单价对位，给予“刚需起步70-90㎡”归置外环内/外的建议。但是，从“万新房预算”升级到“万新房预算”就不能采用同样方法，因为——“不仅仅是总价提升了万”这么简单，而是客群从“刚需”升级到了“刚改”，所以客户变了、诉求变了、方法也要变。（一）刚改人群，有什么特别？

在上海房票稀罕的背景之下，“先买一套房，（日后有了经济能力）再慢慢改善”看起来也是一个伪命题，一方面是受制于房票，另一方面也是受制于房价。于是，关于“刚改”这个命题开始成为刚需和改善之间的中间项群体，当然这个“改”字其实存在争议，因为受制于房价和个人发展的不确定性，没有人可以预见自己——能否改善？改善几次？所以，站在“上海刚改”的立场上，首先要对这个群体诉求和特征进行研究，甚至是辨析。所谓刚改，不是“必须刚需过”才能算刚改，更多可以理解为“购买力比刚需宽裕一些，想要一步到位的购房群体”。这部分人群的诉求不是唯总价论，而是兼容了（适当的）舒适度、未来家庭人口结构的预判、未来常住区域的稳定等等，“不想换房”的背后，是“担心换不起”。（二）以“限价标准”，先户型再地段

今天上海的新房限价标准是什么？从最甚嚣尘上时期的“中环10万”已经下调到“中环内外7-9万外环内外5-6万”的标准，势必在“5个新城+宝山”之上可以升级。以上海第四批集中上市的房源一览表来看，浦东适合在金桥和外高桥附近，浦开仁恒金桥世纪二期和金鼎首府起步价都在万左右起，金鼎首府离开6号线航津路站米，阳明花园四期6号线东靖路站米左右。这些地方要么是地铁便捷，适合外部人口的导入；要么是周边商业配套还算完整，人气和生活舒适感不错，至少可以根据购房者的侧重，实现强势卖点的二选一；而在浦西段：宝山区可以选择大华，经过20年深耕，“大华”已经是——源于宝山高于宝山的社区品牌，不仅是地铁、商业配套、规模、口碑、品牌，都被高看一线。改善型产品是大华朗香花园系，整体环境不错，并且离开地铁站1公里左右，最高总价也在万左右。而到了所谓“五个新城”所在的五个郊区，万新房预算的选择其实已经可以——“五个新城所在区域的尽可能向市区靠拢”，包括嘉定区路劲悦茂府三期、融信海纳印象，青浦徐泾的上海蟠龙天地、虹桥悦澜、招商虹桥公馆等都是“地铁1公里之内”，建立在这个到达便捷基础之上，遴选周边的软硬件配套、环境、人气。（三）“双减”之后，刚改产品随机应变

在北京和上海率先“多片划区+教师轮岗”之后，学区房不仅在二手市场上开始滞销，在新房市场上，其“被进一步限价”也有了名正言顺的理由。而“双减双降”政策之后，公办学校给予孩子的松绑更加务实：减少课后作业、加强户外要求、