产证拿不到,收益猛缩水嘉定宝龙广场,三

3年多来，嘉定宝龙广场商铺的多位业主心始终悬着。自年商铺陆续交付使用，小产证迟迟没拿到。前年，开发商承诺，若业主在年8月7日仍未取得小产证，可以解除合同退房。如今，承诺再次化为泡影。更糟心的是，购房时销售人员宣传的第4年起8%购房款的年收益，到头来也成了“空头支票”。

违规敲除隔断产证办理受阻

杨先生介绍，在嘉定区宝龙广场尚未开业前，售楼处广告牌上的“0风险投资”、“无忧稳赚的黄金旺铺”等宣传词令他颇为心动。在销售人员推荐下，他花万元购买了阿克苏路号宝龙广场内一处30多平方米的商铺，并于年5月24日与上海宝龙康骏房地产开发有限公司签订了商品房预售合同。年10月1日宝龙广场正式开业。年1月，开发商将商铺正式交付给他。

“开发商之前说年就能办下小产证，等到年，毫无动静。”杨先生的情况并非个例，几乎所有购买宝龙广场商铺的业主都面临产证“难产”。对此，开发商解释始终语焉不详，归咎于“政策问题”。

这两年来，业主们陆续向嘉定区住房保障和房屋管理局投诉，得到的《答复意见书》内容如出一辙：经相关部门实地查看发现申请办证的不动产实际结构与规划设计不符（具体为原设计为一小间，现隔断敲除变为大通间）。《答复意见书》认为：“因宝龙广场在未办理产证前自行实施改变房屋规划设计结构的行为，可能会带来消防、安全等隐患，同时因每个不动产单元四至范围的不确定，也会影响小业主办理小产证以及后续处置（转让、抵押、租赁等）。综上所述，目前我局暂缓受理大产证登记，并已告知开发商在依法依规恢复相关结构的前提下，才能申请办理大产证以及后续协助小业主办理小产证。”

图说：嘉定区住房保障和房屋管理局给业主的回复采访对象提供下同

承诺处处是坑退房承诺成空

房管部门回复虽解开了业主疑惑，但也让他们更错愕。“不论是开发商，还是物业管理方，都没提过隔断敲除会办不出产证。”张先生说，他的那间90多平方米的商铺在购买时就已被敲除，还与另外4位业主的商铺合并成了一大通间，总面积达多平方米。

鉴此，一些业主本打算以开发商逾期未办出产证为由解约。他们事后才注意到，《商品房预售合同》不但对大产证办理的具体时间约定为空白，并对补充条款做了特别说明。“细看条款，处处设坑。”

杨先生说，针对办理大产证的“合理期限”，开发商在《商品房预售合同》补充条款中提到：“出卖人应当在房屋交付使用后天内（若由于非出卖人原因导致房屋实际交付日期晚于约定交付日期的，则从实际交付之日起算），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，并且还约定“本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准”。也就是说，这个“合理期限”成为了“房屋交付使用后天内”，远远超出《城市房地产开发经营管理条例》规定的“自商品房交付使用之日起90日内”。年11月，上海宝龙康骏房地产开发有限公司在给业主答复函里承诺：“结合双方《上海商品房预售合同》的约定，我司最迟应于年8月7日前协助业主办理小产证，如因为我司的原因导致业主在该期限届满后超过一年仍未取得小产证的，各位业主方有权利解除合同。上述内容已经过嘉定区人民法院判决确认。”换而言之，年8月7日是“最后底线”。然而，四个多月过去了，业主们跨入了年新年，依旧没拿到小产证，开发商也不曾兑现退房承诺。

图说：年10月1日宝龙广场正式开业

优惠套路多多收益大幅缩水

除了产证“难产”外，一纸商铺委托管理协议也牵出诸多“后遗症”，让业主直呼“套路深”。杨先生购房时，开发商的销售人员强调除了签订预售合同外，还必须签订一份《委托管理协议》，委托上海华瞻商业经营管理有限公司（以下简称“华瞻公司”）为商铺的物业管理方，负责对方招商、招租。

杨先生称，当初销售人员忽悠他，“前三年分别按收益4%、5%、6%来折抵房价，之后五年，每年按实际房款8％获益。”采访中，大部分业主都证实了这点。最近，杨先生突然接到华瞻公司通知，表示双方委托期限于去年12月31日到期，之后不选择向后顺延委托期限。“明明合同约定委托期是8年，怎么才过3年就中止了？”事后，他发现协议里是这样规定：委托管理期限自年1月1日至年12月31日止，为期3年。乙方有权根据经营需要，自主选择是否将委托期限向后顺延，但不超过5年。

他这才摸清其中暗藏的“套路”。“前三年用15%收益折抵房价，相当于白用三年，然后未来每年8％的收益，随时可能被取消。”杨先生苦笑着说，即使3年到期后，华瞻公司愿意延长一些业主的委托期限，但还会要求额外签订一份补充协议。“回报率从8％缩水至5％，甚至更低。”

年12月29日，针对业主们质疑房产证延期及收益回报缩水等问题，记者致电与业主对接的宝龙地产控股有限公司相关负责人汪女士。她表示，等了解情况后再做答复。然而，截至发稿，记者仍未收到对方回复。

图说：业主事后发现委托协议里套路多多

律师观点：细看合同条款不要轻信诺言

上海江三角律师事务所周蒋锋律师提醒，购房者需要充分注意商品房买卖合同的特点：

■标的额非常高，本案的当事人涉及的金额通常在万元左右。

■法律关系复杂，本案的产权式商户同时还涉及业主与第三方签订《委托管理协议》的问题，法律关系变得更加复杂。

■付款、办证的时间节点多。

■违约责任复杂。

因此，购房者需要在签订购房合同前对合同条款有充分的注意，不能轻信开发商先前在合同磋商阶段的口头宣传。“作为普通购房者，有必要事先咨询专业律师，否则陷入类似本案的困境，很可能损失重大，维权难度大，同时承担极大的心理压力。”周蒋锋说。

他认为，无论是房地产开发公司，还是物业管理公司，作为主营房地产行业的公司，对房地产的销售、使用、处分等环节应该比普通人员承担更高的注意义务，应当意识到在产权登记前就更改房屋主要结构很可能导致无法顺利办理产证。

“由于目前本案涉及的产权式商户的购买人数众多，产权登记遇到实际困难，建议购买者及时向法院提起诉讼，通过司法途径合法维权。”他强调。

新民晚报记者季晟祯