做体育综合体之前,请先弄清楚这几个关键问

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体育与地产结合的线下场景，一直以来都是我国体育产业发展想要突破的一个重要领域。

从年开始，氪体陆续参与了多个体育综合体项目的调研、咨询和项目引进工作。在这个过程中，我们发现了不少体育综合体项目遇到的实际问题和误区，借着这篇文章的机会，与行业做一些探讨。

文/陈点点

编辑/殷豪男

大概从年开始，各类体育主题小镇拔地而起，承载了体育+消费+旅游+康养等多个产业融合的重任。近5年过去，这些项目如今的生存状况，似乎不需要我们再揭一次伤疤。

与此同时，「体育综合体」的概念接过了小镇的大旗，成为了体育地产项目拓进的方向。

过往3年，全国各地涌现了不少新建成的体育综合体项目，也激发了各地方兴建体育综合体、改造成为体育综合体的意愿。诚然，相比起体育小镇，体育综合体显然有着更为切实的生存、运营逻辑和市场空间。但在进入正题之前，需要再强调一个核心观点：

中国体育线下场景的创新与形成，一定不能简单地复制国外已经成熟的案例，或是以这些成功的案例，无法佐证其模式也能够在中国适用。

举例而言，法国的霞慕尼、新西兰皇后镇和瑞士的达沃斯，都是此前我们在讨论体育小镇时的案例，并总结其成功的方法论。

人们可以在皇后镇体验的各类体育运动

但实际上，这些所谓的体育小镇成功典范，并不是在诞生之初由政府或开发者主导，先确立了要做体育小镇的概念，然后各类配套随之拔地而起，由此吸纳了消费者、游客和更多商业合作伙伴。我们需要认识到，这些体育小镇是在长达几个世纪的时间作用下，基于当地特有的自然、文化、历史等资源而逐渐形成的线下体育场景。

简而言之，具有生命力的体育小镇是自然生长出来，而不是打造出来的。

因此，就我个人看来，看似成熟的体育小镇概念和其商业模式，在当下中国的体育市场中是不成立的。

而体育类的综合体，虽然在国外的体育产业中鲜有案例和类似模式，但却非常符合目前城市发展、社会进步的各个要素，是基于我国自身条件的合理的体育线下场景发展方向。

可以预见的是，在未来很长一段时间，将有更多政府、企业和机构开始着手体育综合体项目的发展。那么在做体育综合体之前，我们首先应该弄清楚以下这四个问题：

·体育综合体究竟是什么？

·体育综合体的功能与定位

·体育综合体谁来管理运营？

·体育综合体的帐应该怎么算？

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体育综合体，究竟是什么

早在年的《46号文件》中，就提到了以体育设施为载体，推动体育与住宅、休闲、商业综合开发的城市体育服务综合体概念。此后，相关政策的陆续出台，都在鼓励和引导各地进行体育综合体项目开发的探索。

《国务院关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》《健康中国规划纲要》中关于发展体育综合体的相关内容

于此同时，商业地产的不断升级和竞争，也面临着综合体、商圈如何引入新业态，以此丰富内容、提升线下人流、场景活力的挑战。或者说，对于地产开发商而言，抛出新型业态的综合体概念，在竞价拿地阶段有着一定的优势。

因此，已经在做和计划要做的体育综合体项目从年开始呈井喷态势，问题也就随之而来。目前，对体育综合体理解往往会出现几个误区：

·只要有体育主题和体育元素，就可以打造有效的体育综合体；

·体育综合体的功效与其占地面积成正比；

·已建设的体育场馆都可以被改造为体育综合体。

从实操的角度来看体育综合体，以上想法都存在局限性。我们先追本溯源，再看看体育综合体的概念：

「依托大型商业项目，以体育为引领，将餐饮、娱乐、购物等产业进行深度整合、融为一体，按照综合体的思路，满足大众综合性需要的线下消费场景，包括项目综合性、家庭消费模式综合性、服务综合性。」

可见，体育综合体这个定义中最关键的要素不是体育本身，而是与综合业态的结合。所以体育元素、内容、主题，只是打造体育综合体的必备条件之一。

体育综合体有效的规划和运营，基于的是合理的业态分布，各生态的互相导流以及承载一个综合体运营的外部环境（辐射人口数、经济水平、交通便利性、公共配套、文化特性等）。体育综合体应该有多大，是否配套场馆，那就是下一步具体问题具体分析的事情了。

总的来说，目前体育综合体的概念不是太窄，而是太过于宽泛，让行业内外形成了一种哪里都可以做体育综合体的错觉。实际上，如果把体育综合体的概念以广义和狭义来区分，更有利于针对不同条件的项目进行评估和规划。

广义概念中，体育场馆、全民健身中心/体育公园、厂房改造、商业体结合，这四类项目都可以被归于体育综合体的范畴内。但实际上，前两类并非真正的体育综合体，只能说具备了部分成为体育综合体的先天条件，需要解决一系列问题以升级为体育综合体。

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对于国内大部分体育场馆而言，其改造为体育综合体的难度极大。一方面在于其场馆规划修建初期，并未将未来转型综合体的各类消费功能纳入其中，导致转型困难。一些成熟的、城市地标性场馆拥有较好的区位优势，极大地利好其升级为体育综合体，但随之而来的问题，便是高昂的改建成本和漫长的时间成本，以及未来运营的不确定性。

因此，目前该类综合体升级的案例仅存在于北上广深这些超一线城市，像华熙五棵松、上海梅奔中心、深圳春蚕等项目，虽然是场馆转型综合体的成功案例，但对于我国其他城市和地区而言，目前还不具备普遍的可复制性。

此外，各地方依旧有许多正在筹划或刚刚落成的体育场馆。其改造的可塑性更强，成本较低，但往往这些场馆所处区位都是在城市的新区，辐射居民数量、消费水平和市场环境又无法承载一个体育综合体。

总而言之，将体育场馆成功改造为体育综合体，不是说完全无可能性，但过程中需要满足一些苛刻的条件，以及解决一系列棘手问题。关于这一代表性国内案例的分析，也可以重点