一线城市存量市场白皮书上海篇社区商圈

一、存量房小区规模概况1、区域分布情况

年，上海市存量房住宅小区总量接近3.3万个。其中，浦东新区的小区数占比最多，为18.8%；长宁区的小区数占比为8.6%；闵行区的小区数占比为8.1%；徐汇区的小区数占比为8.1%；静安区的小区数占比为7.7%；黄浦区的小区数占比6.2%；虹口区的小区数占比为5.6%；宝山区的小区数占比5.5%；嘉定区的小区数占比为5.5%；杨浦区的小区数占比为5.4%；松江区的小区数占比为5.4%；普陀区的小区数占比为4.4%；青浦区的小区数占比为4.1%；奉贤区的小区数占比为3.2%；金山区的小区数占比为2.%；崇明区的小区数占比为1.3%。

从小区数量分布情况来看，浦东新区由于其区域面积具有绝对的优势，因此其小区数量也是相对最多的区域。黄浦区地处市中心，区域面积相对不大，但是其小区整体容积率相对较高，城市小区密度也会较高，并且小区规模也不大，因此其小区数占比也排名靠前。奉贤区、金山区和崇明区的城市开发相对会较晚，并且区域的整体住宅开发量也不高，因此其小区数量占比会相对较低。

2、商圈分布情况

从上海市各行政区内商圈的存量房小区数来看，也是呈现出分布相对不均的表现。浦东新区小区数超过个的商圈有5个，分别是川沙、惠南、金桥、周浦和北蔡；而小区数不住50个的商圈有8个，其中开发进度相对较晚书院、万祥和老港3个商圈为最低，不足30个住宅小区。长宁区小区数量排名全市第二，中山公园和新华路商圈的小区数量都超过了个以上，这两个区域的小区密度高，老旧小区相对集中。闵行区各商圈的小区数量都未超过个，其中浦江镇板块的小区数量最大，该板块也是闵行区面积最大的板块，也是上海市存量房交易量最大的区域之一。徐汇区衡山路和徐家汇两个商圈的小区数量都超过了个，其中徐家汇商圈是上海市市中心存量房交易量相对集中的区域。静安区的彭浦、南京西路和静安寺这三个商圈是区域内小区数量最多，其中南京西路和静安寺两个商圈是上海市市中心高端存量房相对最集中的区域，也是高端物业交易量相对较多的区域。黄浦区仅有复兴公园商圈小区数量超过个，其中黄浦滨江商圈虽然小区数量不多，但多是一线江景豪宅。虹口区整体面积不大，但是其小区数量却不少，其中多数商圈的存量房小区数量超过了个，也是上海老旧小区集中的区域之一。宝山区占地面积不小，但是其各商圈小区数量基本上都在-之间，其中大型小区在区域内占比较大。嘉定区存量住宅小区主要集中在嘉定老城、安亭、江桥、南翔和嘉定新城这三个商圈，其他商圈的小区数量相对较少。杨浦区中原、东外滩、杨浦大桥和鞍山商圈的小区数量超过了个。松江区的存量房小区数量最多的商圈为松江老城商圈，超过了个，其他几个商圈小区数量都不足个。普陀区甘泉宜川商圈小区数量最多。青浦区青浦新城商圈小区数量最多。奉贤区南桥商圈小区数量最多。金山区石化商圈小区数量最多。崇明区崇明主城区小区数量最多。

上海市各行政区商圈小区数量分布图

二、存量房小区房龄概况1、上海市小区房龄分析

从上海市各行政区存量房小区房龄结构来看，房龄在5年以内和5-10年的小区数量相对最少，占比分别是8.9%和10.1%；占比最大的是房龄在10-20年之间的小区，占比为34.2%，其次是房龄在20-30年之间的小区，占比为30.8%；房龄在30年以上的小区占比为16.%。

从上海市近十年的土地供应来看，相比以往出现了明显的减少，从而直接影响10年以内的小区数量的减少，因此从上海市次新房的成交来看，其价格也是相对会较高，也更接近新房的价格，尤其是区域位置相对较好的次新房，由于新房价格受到限价政策的影响，次新房的价格会比新房价格会更高。未来，次新房的占比势必会越来越少。

从目前存量房市场的主力供应房源来看，一半以上的小区的房龄在10-30年之间，这几年也是上海市房地产发展相对最快的几年，因此，上海市购买存量房小区，这一房龄段的小区选择余地也是最大的。

房龄在30年以上的老房子大多数集中在上海市市中心区域，尤其是市中心的核心区域，这些区域配套设施相对完善，地铁十通八达，并且多数小区有学区的加持，虽然房龄相对较老，但是其面积相对较小，虽然单价很高，但总价会相对较低，因此也是上海市交易相对活跃的存量房。

2、各行政区小区房龄分析

从各行政区存量房小区的房龄结构来看，呈现出市中心房龄会相对老一些，而部分外围区域的存量房小区房龄相对会新一点，这与城市房地产的开发进度和时间段相关。城市中心当前可供开发住宅的地块基本已全部用完，需要开发新楼盘必然是通过拆旧才能实现，就是传统意义上的旧改，而且城市旧改每年都是有一定指标和额度，并且这部分旧改用地也并非重新开发住宅项目，多数会进行商业、绿化、办公楼、公建设施等开发占比会高一些，留给住宅项目的用地也会相对较少，因此市中心5年内次新房的占比几乎都不足5%。外围区域是近几年房地产开发的重要区域，浦东、闵行开发时间相对最早，其次是松江和宝山，嘉定和青浦也相对最晚，从这三个区域的房龄结构也能推断这些区域的房地产开发进度。

具体各个区域存量房房龄结构来看，黄浦区存量房的房龄结构相对最老，三成小区其房龄在30年以上。长宁区、静安区、徐汇区和虹口区的存量房小区主要分布在20-30年之间这个房龄段，占比在35-4%之间，占比此次的房龄段为30年以上的小区，占比都接近3%。杨浦区和普陀区存量房小区的房龄结构相似，20-30年之间房龄的小区占比为主，普陀区最高占比为40.3%，房龄在10-20年之间的小区占比在30%左右。其他九个行政区的存量房小区房龄会相对新一些，主要房龄段10-20年占比最高，基本上多在35-45%之间，其中嘉定区、松江区、青浦区的5-10年房龄的存量房小区会占比更高一些，而崇明区、金山区、浦东新区、宝山区、闵行区和奉贤区的20-30年之间房龄的存量房小区的占比会更高。

三、存量房小区品质1、全市小区品质分析（标准：物业费高低）

从上海市存量小区品质来，近六成小区的为低品质小区（物业管理费在1元/㎡*月以下），这部分小区主要分布在市中心，集中在入中山公园、衡山路、新华路、复兴公园、彭浦等几个板块。首先，这些小区的房价并不低，最主要物业管理费相对便宜是这部分小区房龄相对较老，大多数小区建成在年之前，以售后公房为主，这些小区的基础设施相对较老，也无电梯等设备维护运行费用，其物业服务基本上都为简单的小区保洁，其他服务相对较少，并且其物业费收费标准从上世纪延续至今，基本上没有调整，因此小区品质普遍都相对较低，这部分小区占比会相对较多。

中品质小区（物业管理费在1-2元/㎡*月之间）占比在27%左右，这部分小区集中分布于市中心区域以及近郊区域，近郊如浦江镇、川沙、莘庄等区域，还有一部分如新华路、徐家汇、江宁路等市中心区域。近郊区域中品质小区的房龄相对会新一些，这部分小区的房龄基本上在10-20年之间，不过小区绿化率并不高，多数不足30%，并且容积率也基本上在1-2之间，已多层和小高层社区为主。另外一部分位于市中心的中品质小区其房龄会老一些，多数在20-30年之间，不过小区的容积率会相对较高，基本上都在2以上，不过绿化率会比近郊的中品质小区会高一些。

中高品质小区（物业管理费在2-5元/㎡*月之间）占比为12%。这部分小区相对分散，有传统市中心高端住宅区的物业，如新华路、徐家汇和中山公园等板块，也有一部分传统别墅区域的，如徐泾、赵巷、朱家角等区域，还有部分近郊房龄相对较新的公寓小区。因此，这些小区大部分房龄占比10年以内，还有一半在10-20年之间房龄，并且小区绿化率也会相对较高，近七成小区绿化超过30%。

高品质小区（物业费在5元/㎡*月以上）占比在2%左右，这部分小区集中于张江，新江湾、静安寺、古北、佘山、西郊等区域。其中一部分小区的房龄为5年以内，近郊的高端居住区会相对集中，还有一部分房龄会相对老一些，在10-20年之间，这部分小区多集中在中环附近和市中心区域。

注：低品质小区：物业管理费小于1元/㎡*月；中品质小区：物业管理费在1-2元/㎡*月；中高品质小区：物业管理费在2-5元/㎡*之间，高品质小区：物业管理费大于5元/㎡*月，剔除掉无物业费小区。

2、全市各区域不同品质小区分布

从上海市各行政区物业品质分布表来看，除了嘉定、青浦、松江这三个区域的低品质小区占比未超过50%以外，其他所有区域的低品质小区占比都超过了50%。其中，崇明区的低品质小区占比最高，近八成的小区为低品质小区，主要是由于该区域房地产开发相对较晚，大多数小区都为相对房龄较老的售后公房小区，因此其物业管理费也相对会较低，从而影响了小区的品质；青浦区的低品质小区占比最低，为42%，整个青浦区有多个品质不等别墅区，整体小区品质会相对较高。

中品质小区分布最多的区域为闵行区，占比为32.9%，这部分小区房龄基本上都在10-20年之间，容积率为1-2的多层或者小高层小区，绿化率也不低，基本上在30%-50%之间。中品质小区占比最小的区域为崇明区，占比为10.7%，其次是奉贤区，占比为21.8%。奉贤区中品质小区主要集中在10-20年之间房龄，容积率1-2之间，绿化率会小于30%，主要位于南桥板块。

中高品质小区分布最多的区域为青浦区，从容积率来看，青浦区中高品质小区容积率1-2之间和1以下的小区数量相当，容积率在1-2之间的小区主要为5年以内的次新房小区，占比相对较大，其次容积率在1以下的小区，主要为开发建设10年以上的别墅项目。中高品质小区占比最少的区域为普陀区，占比为5.1%，这部分小区集中在武宁和长寿两个板块。

高品质小区分布做的的区域为徐汇区和长宁区，占比分别为3.3%和3.1%。这两个区域的高品质小区基本上分布于新华路，衡山路和古北这些板块，这些区域都为上海传统的高端居住区。

注：低品质小区：物业管理费小于1元/㎡*月；中品质小区：物业管理费在1-2元/㎡*月；中高品质小区：物业管理费在2-5元/㎡*之间，高品质小区：物业管理费大于5元/㎡*月，剔除掉无物业费小区。

一、小区房价概况1、各行政区小区均价

上海市各行政区存量房小区均价最贵的区域为徐汇区和黄浦区，小区均价在10万元/平方米以上，这两个区域在上海的学区资源相对丰富，多少房源为拥有学区资源的老破小房产，其小区单价也会相对较高。静安区和长宁区小区均价为8万元/平方米出头的水平，这也是两个市中心中高端小区集中的区域。虹口区、杨浦区、和普陀区的小区均价为6万元/平方米出头。浦东新区和闵行区的小区均价为超过5万元/平方米，宝山区小区均价为4万元/平方米，嘉定区、松江区和青浦区小区均价为3万元/平方米以上的水平。奉贤区小区均价为2万元/平方米以上，金山区和崇明区的小区均价为1.5万元/平方米以上。

3、各行政区不同房龄段小区房价

从上海市各行政区不同房龄段的存量房小区小区均价来看，基本呈现出房龄越老，小区均价会越低。不过市中心区域的部分房龄较老的存量房小区均价并未比其他房龄段的小区会低，主要是这部分小区房源面积相对较小，并且周边有学区的加持，因此呈现出小区均价并未呈现出下降的态势。

4、各行政区不同品质小区房价

从上海市各个区域的不同品质的存量房小区来看，普遍表现出小区品质越高，其小区均价会相对较高。不过部分区域高品质小区的均价会略第一中高品质的小区均价，如宝山区和奉贤区，主要由于这两个区域的高品质小区主要由别墅小区构成，其总价会相对较高，从而导致其小区均价会略低一些。

注：低品质小区：物业管理费小于1元/㎡*月；中品质小区：物业管理费在1-2元/㎡*月；中高品质小区：物业管理费在2-5元/㎡*之间，高品质小区：物业管理费大于5元/㎡*月，剔除掉无物业费小区。