买这样的学区房会不会砸手里很多人搞错了关

2024/9/30 来源：不详

提问：曾叔你好，我在上海，准备了70左右，计划入手一套学区房，小孩上学用，有房贷。

考虑接送问题，打算入手新城区老破小学区房，学校在公办里面前10，单价左右，建筑年代前后，

从上学角度是刚需，从理财投资角度，这个房可以入吗，会不会砸手里，有什么好建议？谢谢！

回答：你好，

老破小学区房如果说你是刚性学区需求，可以买，投资不能有太高指望，有优质学区加持的老破小跑平大盘应该还是可以的，不能指望有太高涨幅，学区房有时就是一种消费品。

纯投资来说，学区资源是房产可变度最高的资源，一纸教改文件就能让一个只有教育资源的老破小崩盘，这种事并不是没有发生过。

而相比较之下，一套好的刚需次新房，其基础设施配套，就业密度，房屋品质和户型是不会被人为改变的，所以投资，尤其高总价的房产投资，更应该取不变价值而避变动风险。

学区房涨幅并不高于非核心区刚需次新房，而且租金回报又低于这类次新房。老破小基本失去了金融属性，而单价高的学区房，在银行系统评估里，

是风险极大的标的，贷款成数比较低。所以有学区需求的可以买，只当买消费品，纯投资尽量回避。

提问：曾叔，你好，上海这一波是否已到位？还能入手吗？

回答：你好，

还只是小涨，为什么？因为以前的“大水漫灌”一次性涨到位，已经演变为“脉冲式”的涨法，一个行情45%的涨幅可能有2-3波的频次，每次5-25%的涨幅，

中间停顿的过程就是给你上车的机会，所以能上车的还是抓紧吧，小阳春可能还有一波大的行情，将出现连续跳涨，且无房可买！

提问：曾叔，打扰，壹街区的大两房和百汇园的一房投资如何取舍，还是同价位的明日星城？多谢。

回答：你好，

老静安壹街区和百汇园1房比，当然选前者。百汇园景观虽不错，但购房单位都是家庭居多，

1房明显缺少居住体验。再和明日星城比的话，明日星城学区好，户型紧凑，买来上学的购房者还是挺多的。

提问：曾叔你好，目前已婚有个4岁的孩子，考虑到孩子的教育问题，预算-万，想在嘉定区买一套不错的学区房，有没有什么推荐呢？

回答：你好，

嘉定地区位于上海市的郊区，是上海市发展比较早的郊区板块。嘉定地区的产业十分发达，但是教育质量却比较一般。

嘉定地区虽然在人口和GDP都属于上海较好水平，但是整体的学校质量比较一般，名校的数量也比较少，教育资源不算特别丰富。

嘉定地区比较好的高中主要有交大附中嘉定分校，嘉定一中；比较好的初中数量不少，公办初中的实力会略低于民办初中。

民办学校中，嘉定华二初级中学、嘉一联合中学、桃李园实验、怀少学校都不错，公办学校中，迎园中学、同济附属实验中学等都比较不错；

在小学中，嘉定实验小学、普通小学等都比较不错，在幼儿园中各个地区也有非常不错的幼儿园；

建议尽量选择名校，教育资源较好的第二梯队作为保底，考虑教学质量高的公办学校。

具体买房选筹，详见知识内部分享。

提问：你好，曾叔，启动经济内循环，对于房价是利好还是利空？是不是打压房价让房价下跌？

回答：你好，

拉动经济内循环与目前房价的关系非常复杂！经济内循环的重点是拉动消费，核心还是希望钱别出去。

房价过快上涨会抑制消费需求，房价明显下跌又会造成房地产上下游相关产业就业人员收入减少也会抑制消费需求。

目前房地产上下游相关产业就业人员占总就业人口比例接近20%，所以稳定的房价是目前形势下拉动经济内循环的基本保障！

经济内循环，房价虽然不会大涨大跌，但当城市价值、区域价值真的发生变化的时候，房屋的价值一定会逐渐发生变化，这个过程可能比较长，但日积月累下来却是质的变化。

提问：您好，曾叔，新房已经签了合同。购房合同签了七份，装修合同签了四份，物业合同签了两份。问一下，购房合同与装修合同分开签，正常吗？

回答：你好，

这是正常，房管局并没有规定必须签在一个合同里。但是装修合同你要认真核对每一条，精装修到交房的时候肯定和当初承诺的不一样。

买房的专业知识，具体详见内部资料分享。