300万买郊区学区房到底是不是坑

首先，我想问大家一个问题：你觉得郊区有学区房吗？其实，并不只是市区有好学校，郊区也有。我们先来看看郊区的高中，以年北清复交的录取情况为例。从图中可以看到，交附嘉定的北清复交录取成绩优于交附闵行和华二紫竹，位居四校分校之首。而郊区的区属市重点——奉贤中学、行知中学和松江二中，其北清复交的录取人数和录取率在全上海可以排进前21，和中心城区的一些头牌高中有的一拼。而初中，优质民办有嘉定的华二初级，松江的九峰实验，青浦的复旦五浦汇......优质公办有宝山实验，奉贤实验，松江民乐......预录取数据和市重点率放在全上海来看，也都是非常不错的。既然郊区的学校成绩这么好，为什么我一直不推荐郊区的学区房呢？首先，郊区的好学校比较少，升学路径比较单一。郊区有一个共同的特点，就是中心校优势。而且基本上只有1-2所高中和公办初中是比较突出的。比如奉贤区内的最优公办路径就是：奉贤实验小学-奉贤实验中学-奉贤中学。青浦区内的最优公办路径是：青浦实验小学-青浦实验中学-复附青浦/青浦高级中学。如果能进入这样的升学通道，当然是非常不错的。但千军万马过独木桥，难度可想而知。所以不少学霸中考会考到外区，甚至小升初也会择校去外区的民办。其次，郊区的高中梯度不够，导致容错率太低。一旦没能进入最优路径，没有一个次优选择来承接，直接滑落到后面了。比如松江二中的一本率在75%左右，如果一旦没能考进，就只能进一本率在30%+的松江一中了。不过从上面的表格中可以看出，宝山的市重点高中梯度相对还是可以的。但宝山区的中考人数雄冠上海第三，市重点高中却只有3所，宝山学子的中考压力非常大。此外，郊区的市重点高中少，竞争非常激烈。我们来看看上海16区今年的中考平均分情况。从上图中不难看出，嘉定区的市重点均分排在第四，比教育强区杨浦的均分还要高。而松江区的市重点平均分也不低，高于虹口、黄浦等中心城区。主要是因为嘉定和松江的考生都比较多，而市重点高中相对缺乏。比较靠后的几个郊区虽然市重点平均分不高，但也并非是好事。主要是因为这几个区的市重点高中少，而实力又比较一般，所以均分低只决定了进市重点的门槛比较低，并不代表有更多的机会进入到更好的高中。再来看看上海16区今年中考最低录取分的情况。可以很明显的看出，郊区的市重点门槛大都不算低，松江、嘉定、奉贤都位居前列。僧多粥少，要想挤进市重点，牛娃都要考出很高的分数才能脱颖而出。郊区的竞争如此激烈，这样看来，是不是学区房就一定不能买在郊区呢？当然不是，万事无绝对。02那么，哪些家庭可以买郊区的学区房呢？1.在郊区上班。有的家长在安亭，松江新城，或是美兰湖工作，如果在市区居住的话，通勤的时间成本太高，这样的家庭可以考虑在郊区买学区房。节约下来的通勤时间可以多陪伴孩子，毕竟家庭教育才是最重要的。不过从我们接触到的大部分家长来看，即使在郊区工作，也有不少家庭还是把房子买在了市区，为了孩子能享受到优质教育，家长们宁愿选择自己上下班辛苦一点。2.预算非常有限。市区的学区房，动辄几百上千万，不是每个家庭都能负担的起的。的确预算非常有限，又要兼顾自住，不得不退而求其次，在郊区买一个对口学校还不算差的房子，这种情况下也是可以的。其实市区的学区房也并不是都那么贵，w+就可以买到市中心优质双学区。虽然不适合自住，但把挂户口的这套租出去，另外在学校旁边租个大一点的自住，支付个租金差，是现在非常普遍的做法。世界上最好的房子，就是跳一跳刚好够得到的房子。有时候，限制你的不是能力和金钱，而是你的思维。03我为什么不推荐买郊区的学区房？其实还有一个关键原因。前面提到的升学路径单一，考市重点竞争激烈，有的家长会说：“我可以自己鸡娃，把孩子鸡上理想的高中。”依靠主观努力，当然是可以弥补客观条件的不足，这一点我也赞同，的确，并不是每个家庭都有条件买市区的学区房。我也并不建议大家都去砸锅卖铁，或是杠杆放的太大，负债率过高。毕竟上有老下有小的中年人，正处在人生责任最大的阶段，抗风险能力是第一位的，而且教育最核心的部分还是在家庭。但如果你还是有一定的经济条件，希望给孩子更优质的教育，并且已经打算购买学区房，只不过在郊区和市区之间纠结，那我要说的是：大部分家庭买学区房不只是为了孩子读书，同时也希望资产保值增值，对不对？郊区的教育资源没有得到家长们的广泛认可，没有那么大的市场需求。而价格是由供需关系决定的，没有足够的需求做支撑，房价自然上不去。比如松江区最好的公办一贯制学校民乐学校，其对口小区民乐小区，我们看看这一年的价格变化。同样是79平左右的2房，这一年下来不涨反跌，跌幅8.6%。再来看看浦东新区公办二梯队的一贯制学校洋泾菊园实验学校，其对口小区东园一村，这一年的房价变化。同样是34平左右的1房，一年涨幅27%。也就是说，去年的这个时候，你手握万，如果买了民乐小区，现在已经缩水了24万。而如果买了东园一村，却赚了78万。学区房的本质还是房子，只不过附加了学区的属性而已。如果你买房子只是为了孩子上学，但房价却跌了，难免会有牺牲感。万一孩子的学习成绩没有达到预期，家长的心理很容易失衡，也就更容易破坏亲子关系。而如果房价涨了，你会打心底感谢孩子给你创造了资产增值的机会。即便孩子的成绩没能达到预期，你最多也就是感叹一下孩子不是学习的那块料，然后转念一想：好在房价涨了，学区房没有白买。