上海楼市两个楼盘板块楼龄面积差不多的

提问：您好！曾叔，租金对房价的影响大吗？两个楼盘板块、楼龄、房价和面积差不多的情况下，是选租金高的吗？

回答：你好，租金凸显房产真实价值，但是不能决定房产价值。租客租房，和买房的需求不一样，大都会挑选交通便利，配套齐全的楼盘。好租的房子不一定是好房子，市区公寓好租却不好卖，市区老破也很好租房价却涨不动，但是不好租的房子一定不是适合投资的好房子。不好租，租金低的房子，投资价值8成有问题。租金价值反应房产的现有使用价值，而房价包含了对未来的预期。一个过热楼盘的房价短期内可能出现虚高，租金却很难虚高。因为推动房价的可能有投机投资的盲目狂热成分，租金反映的都是当下的真实居住需求。你听过炒房价的，但听过炒租金的吗？两个楼盘楼龄、房价和面积差不多的情况下，优选租金更贵，出租周期更短的那个。房价可能会骗你，但租金不会骗你。

提问：你好，曾叔，刚需自住，不考虑学区房，希望交通便利。预算是-左右，请问曾叔在哪里买房会比较合适呢？谢谢！

回答：你好，预算在-左右的大多集中在嘉定区，奉贤区，崇明区，金山区等等这几个区域。从通勤方面考虑的话，奉贤新城则是相对较好的板块，板块的通勤时最优的，有在建的15号线和5号线。交通便利，配套也都比较完善，结合这些比较建议奉贤。刚需项目详见内部分享。

提问：曾叔！您好！刚需，单身未婚，预算有限，-w左右。二手房新房都可以，请问曾叔老师这个预算可不可以在上海买到好房子？

回答：你好，如果想买肯定可以买到，但是你这个预算想买到好房子，有些地段、交通、学区、环境、医疗资源方面大概是要舍弃一点的。预算在万左右一般嘉定安亭、浦东惠南、金山区等等选择的房源会比较多。

提问：你好，曾叔向你求教。有万现金，可以承受总价最好，特别好的1勉强能接受。目前在看二手房，城市之星、兰园、赛丽丽园、世茂天宸，单价都在7万5左右，房子都没有比较满意的。曾叔，你看我是摇号还是入手二手房，摇号几率太低了，这几个楼盘二手房你看价格会不会松动，想等又怕踏空。

回答：你好，摇号概率低，很多摇不中的后面都会流入二手市场，从而推动二手市场的价格上涨，所以建议直接布局二手。我的看法是：首选兰园、次选赛丽丽园，其次考虑城市之星，更好的选择参考内部分享。

提问：曾叔，你好，最近各地土拍价格都很高，开发商还不停拿地难道开发商不怕赔钱吗？高地价会不会产出高房价？

回答：你好，近期所拍的土地价格高的原因也很突出。一个是优质土地比较多，另一个是去年的地价较低。还有就是开发商对未来房地产市场并不悲观。面粉涨了，面包也必然会涨。地价高涨代表房地产市场供给的成本增加，所以供给曲线要往内移。如果供给曲线内移而市场需求不变，那么价格当然也会上涨。但是不能单纯说地价推高房价，从现在的市场情况看，房价持续高涨，更主要的原因还是需求旺盛。现阶段房地产市场以稳为主，不会有大涨也不会有大降，但是购房需求或集中释放，房价有小幅上升的可能。在地段为王的房地产市场里，优质地段的房子永远是稀缺的，所以高地价必将酝酿出高房价。而能买到的好地段必然越来越少。买房要趁早，真的不是一句空话！

提问：曾叔，您好，预算万左右，考虑二套投资(可能考虑长期持有的)，适当考虑小孩的初中学区，有推荐的板块或者小区吗？看你推荐的三林板块比较多，另外宝山上大板块的次新可以考虑吗？

回答：你好，上大算是宝山人气较高的板块之一。上大的优点是性价比高，缺点是城市面貌差，几乎没有能拿的出手的商业配套。上大潜力楼盘见内部分享，还可看下共康。

提问：你好，曾叔，请问应该选二手房还是新房？选购二手房需要注意什么？

回答：你好，新房二手房各有利弊。现在产品是越来越好，所以新房在规划、户型、园林、施工等方面大多数是比二手房要好的。二手房看得见，对户型、配套、物业等各种优劣势都一清二楚。之前也说过选二手房的问题。主要三点，一是比较累，要多看多比较，和新房不一样。新房是在建设中，现场看不出什么，二手房每套都一样，不只是户型，楼层带来的采光也会不同，不同楼栋同一户型也不同。还有就是原来人家住的情况也会有影响，还有周边的邻居。所以，选好意向的之后要一套套看一套套比较。看小区的物业管理也很重要。二是讨价还价的心理战。三是要有个靠谱的中介。二手房很多手续需要中介配合，中介的责任心、服务、流程的熟悉程度、与银行房管局等的关系等，都很重要。三点之外，就是运气了，碰到了合适的房子合适的价格。现阶段，买房不一定会赚钱的原因就是如此!

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。