假虹桥真江桥上海人退避三舍虹桥天

2024/8/9 来源:不详

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这是一个名称很长的楼盘,案名全称叫做“龙湖南山虹桥天玺领峯”,整整10个字。也算是这一批次里比较吸引眼球的,毕竟挂着“虹桥”这自带流量的热词嘛,在月中认筹的时候已经触发了积分制,虽然分数不高、刚刚过50,但作为这个地段上、能触发积分,说明还是有不少购房者被虹桥给忽悠进去了。

前两天最后一批套开盘完成(-㎡2-4房,5.75万/㎡),之所以白首这篇文章选在开盘后再发,希望大家见谅,毕竟指名道姓挡人家财路不合适,这个行业还要混的嘛。开完盘合同都签了,絮叨两句也就无所谓了。

(图片来源于网络)

白首观点1

纯粹的江桥新盘,并不在虹桥主城片区范围之内。

看到这个楼盘的第一眼,白首就知道这是个“假虹桥”,为啥?

虹桥主城片区的北片区在规划中,是并不存在新增住宅用地的,也就是说一直到年,嘉定区江桥镇被划入虹桥主城片区的土地内,不可能出现新盘,这是很明确的,白首这点职业敏感还是有的——但凡号称虹桥北的新建住宅楼盘,没一个在主城片区内。

(图片来源于网络)

当然在开发商的推广过程中用了一张颇具迷惑性的概念地图、文字中也没有非常明确地说自己是在虹桥主城片区之内,算不得欺诈。只是捣浆糊地把这个事儿用一个“拓展区”概念给模糊掉了——拓展区这个词在规划文本里也确实有,也不能算瞎编。

虹桥主城片区的北边界是京沪高速,这也是江桥价值最大的分水岭,以南就是主城片区、真虹桥;以北就不算。这条线,大家一定要记住。

(图片来源于网络)

白首观点2

真江桥,就应该按照江桥的逻辑考量,年之前,虹桥的价值与它无关。

先问大家个问题,主城区之外的城镇土地算是什么?

正确答案是:郊区。

不是农村、也不是城乡结合部——那是郊区与农村的交界地带。

嘉定区江桥镇出了京沪高速的部分,顶多算是贴着虹桥主城片区的郊区,要说能不能享受到价值外溢,怎么说呢,不能太指望吧。

毕竟虹桥主城片区可有点大,88平方公里,规划的任务就是填充,只有把比整个大杨浦区(包含了新江湾城、中原、复兴岛的杨浦全区只有60平方公里)还大一半的虹桥主城片区填扎实了,价值才会再向外溢。

就算能在年填满,以后向外溢,还要想明白,东、南、西、北,是往哪边?

白首观点3

江桥的口碑极差,上海户籍居民避而远之。

这一点,上海本地土生土长的朋友,应该不用我说。但近十年才从外地来的朋友可能并不知道。

为什么是近十年呢?并不是这块土地有所变化,而是说最近十年进入了互联网电视时代,大家已经很少看电视台的节目了,我们看电影、看电视剧是不是都从APP进去的?现在很少有人STV新闻综合频道从6:30看到晚上10:30的吧?——也就是我们忽略了很多电视台的新闻类节目。

STV新闻综合频道有2档节目,上海的朋友应该很熟悉,《东方》、《案件聚焦》,从小看到大的,江桥和隔壁的丰庄那可是“常客”,如果两个礼拜没有看到,那肯定是漏了几期。

不要以为那是十几年前的往事了、也不要以为现在已经“新世界”了,还是“一天世界”,上海发布上大家搜一下就能看到:

(图片来源于上海发布)

这可是最正宗的官方媒体,什么调性大家应该心里都知道:报喜不报忧、伟大光明正确+赢麻了。

能够让官方口舌把事情说到这个份上,那么实际是什么样的?大家自己脑补一下吧。

这也是为什么土生土长的上海人极少会住到江桥的原因,没那个胆子啊,还想领退休金啊,家里还有漂亮老婆啊,女儿还小啊。

也有不少市区动迁安置分房分到那里的,不过呢,上海人不会自己去住,而是租给在当地打工的外地人。

江桥的房子很少有合租的。

因为都是群租的。能治理好江桥群租的,那可是商鞅级别的大人才,都可以成为一种超高难度典范模式,进行全国推广的。

也不要想着经过重拳治理之后会好多少,因为根子仍然在——上海最大的一级蔬菜批发市场还在那里,人员流动性规模和人员层次摆在那里,不能指望收缴了刀枪棍棒之后,劳改犯就转身变成十佳好青年吧?

而且这个全市最大一级蔬菜批发市场从来没听说过会搬迁——供应全上海70%的货源,不是说动就能动的,就是想要搬迁到其他的镇,人家也不敢收啊,犯罪率陡然飙升,官帽都保不住滴,对于老百姓来说就是房价雪崩。

白首观点4

纯正江桥,5.75万/㎡,虹桥天玺领峯真的便宜吗?好像不见得。

既然说到房价了,那很简单,名声跟“九龙城寨”似的江桥本地,直接拉出二手房价格比对一下,大家自己看价格吧。4.6万/㎡,10年房龄、步行能到地铁站的二手房随便挑,对了,也不用拼积分的。

(图片来源于网络)

白首小结

增值潜力,年之前享受不到虹桥价值填充的增益;

板块的宜居性,非常适合外地来户青壮年、精神小伙群租;

一二手价格落差,相比于地段位置和生活更好的板块,似乎落差也不大。

买这个板块的新房,上海户籍的比例应该不高吧?真的,外地的朋友多看看白首的文章,没坏处。

最后恭祝大家国庆长假快乐!

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