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昨天公司的小伙伴去嘉定新城调研，回来后做总结，没想到他蹦出俩字：

鬼城

嘉定一直稳坐郊区GDP头把交椅，嘉定新城也是五大新城头牌，怎么会沦为鬼城？

不过嘉定新城不繁华是真的，居民引以为豪的远香湖公园没多少人、嘉定图书馆沦为网红拍照地、建筑物不密集路上行人不多一片肃杀之气。

尤其是与南翔、松江新城对比之后。

照片缺乏整体性，我们直接看卫星图。

嘉定新城卫星图

松江新城核心部分卫星图

嘉定新城面积与松江新城相差不大，在规划建设上确实相差很多。

松江新城商品房密密麻麻，而嘉定新城相对稀疏，而且有大量空地。

局部放大会更清晰一些。

松江新城确实开发较早，9号线年12月29日就已经开通，而11号线贯通在年12月31日，晚了两年。

不过松江新城七八年前就已经较为成熟，嘉定新城发展缓慢是事实了。

嘉定区产业如此发达，为什么新城进展不顺？

可能正是因为产业发达，所以才进展不顺。

众所周知，嘉定的经济重心不在嘉定新城，也不在老城，而是以安亭为中心的汽车产业链以及嘉定北部的高新行业。

安亭汽车城最大的地主是上汽，上汽最主要的乘用车总部、研发中心、大部分产业链都在安亭，安亭地区的汽车零部件贡献了嘉定工业区60%以上的产值。

据说汽车城有3万以上的工程师，是为嘉定区中产阶级主力。这些人，大部分住在安亭。

嘉定北汇集了百度、干细胞集团、霍尼韦尔、中科院技术物理研究所等高新产业机构，这些从业人员以及家属主要居住在嘉定北以及老城，据说菊园板块汇集了大量名校博士。

嘉定新城都有什么产业？

嘉定新城东部产业类型与嘉善、千灯等地区不相上下，低端产业相对无法形成强大购买力。

嘉定新城核心区规划了大量写字楼以导入市区外溢办公需求，不过这种计划通常都是失败的。

CBD是白领头上最大的光环，谁要剥夺他们会跟谁拼命的。

所以出现了创融嘉天地、嘉鼎国际等公寓产品。

然而年年底公寓遭受整顿，已经建成的不让出售，还未建成的只能停工烂尾。

进一步稀释了人口密度。

嘉定新城西部，是赛车场。

所以嘉定新城商业体量更大，宝龙、大融城体量都几乎是安亭嘉亭荟两倍，但是销售额却落在下风。

市区客群优先选择置业在交通更加便捷的南翔、江桥，嘉定新城人气进一步难以聚集。

更重要的是，嘉定区政府面对如此零散的结构，摇摆不定，不知该如何重点发展，区政府一直都没搬到新城。

导致各个区域间相互竞争，有限的资源无法形成合力。

反观松江，建设速度极快，大片商品房迅速拔地而起，而且区政府搬到新城亲自坐镇指挥。

九亭、泗泾等具有区域优势的板块，暂停资源注入；

新桥、车墩等偏远区域，暂时放弃；

佘山、小昆山等具有环境优势的区域，以发展文旅为主。

所有的资源集中于新城，又举全市之力建设大学城，终于有今天如此规模。

这是嘉定区在做什么呢？

当初计划发展高新产业，95年大学合并时向市委要来了上海大学，又觉得免费给予土地不划算，拱手让给宝山；

却死皮赖脸的要来了F1赛车场，对经济贡献基本为0，噪音贡献却有70%；

后来醒悟过来，年要来同济大学，却给了一块黄渡的地，荒凉不说，连地铁都没有，师生叫苦不迭。

不过万物负阴而抱阳，有弊即有利。上述种种内外部原因，导致嘉定新城发展缓慢，却也给了嘉定更大的发展纵深：

产城融合

这正是苏州工业园区成功的精髓：

在本地居住，在本地就业。

且不说比较封闭的安亭居住区以本地就业为主，靠近市区的南翔居民也大多在嘉定工作。

产城融合的方式提升了经济发展效率，吸引了更多优质人才加入，嘉定经济也走向腾飞之路。

直至年，GDP几乎为松江的两倍。

松江东部为闵行，刚刚划入主城区，而且南闵行有大量工业园区，吸附了大量市区外溢资源。

还没轮得到松江。

开发完善，居住密集，而本地缺少产业支撑，松江新城的潮汐现象在所难免。

所以9号线有名的拥堵，没办法，都得去市区谋生。

而且嘉定新城仍然不断有土地拍出、有新盘上市，不断有商业导入，居住氛围仍然在完善之中。

虽然成熟期无法预知，骨架松散大开大合的城区结构却给了更多想象力。

以商业配套为例，松江新城以万达广场为核心，不过万达偏居一隅，人流有限，大部分商业形态为社区底商。

而嘉定新城汇集了宝龙、万达、大融城等综合体，定位上似乎更胜一筹。

同时，居住密度不高的优势就是地铁更加便捷，地面交通更加通畅。

更重要的是，嘉定新城到市区近。

同样是到达内环，松江新城需要52分钟，嘉定新城只需要37分钟。

这对于市区刚需客群，无疑是一个福音。

另一个福音是，价格便宜。

嘉定新城房价比松江新城便宜元左右，而且，房龄更新，以至于部分小区品质上不输正在热销的新房。

以保利天鹅语为例。距离白银路站1公里左右，一站即到嘉定新城。

品质上与新房没有区别，人车分流、高品质小区环境、两房三房户型设计俱佳。

而单价仅元/平米左右，与昌吉东路站附近新房价格一致，位置却比昌吉东路好了太多。

昌吉东路到嘉定新城站站距远不说，配套、周边环境已经是两个层级。

这不正是市区刚需客户的福地吗？

至于其他三大新城，各有各的难处。

青浦新城发展至今，我仍然没弄清楚这是一个什么概念，到底是哪些区域。

汇金路说自己是青浦新城，淀山湖也说自己是青浦新城。

官方资料原文如下：青浦新城是由现青浦老城、青浦新区（东部）、向西延伸区域和朱家角镇区四部分组成。

除了华新、重固、白鹤、徐泾、赵巷，其他区域都是新城呗。

所以青浦到处都是工地，但是仍无一处拿的出手。近10年，都不会是一个宜居区域。

奉贤新城、临港新城属于远郊，地缘性明显，区域内人群置业即可，市区没必要去抬高人家房价。

所以，五大新城中真正的价格洼地是嘉定新城。虽然由于嘉定骨架松散、施政失误导致发展缓慢，长期来看仍然是适合市区刚需客群居住的区域之一。

等嘉定新城人多了，刚需就真的得去奉贤了。

以上为正文

编辑/环线咨询

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