昆山嘉善买房如何选择

随着苏州昆山市放开限购，且贷款政策调整，昆山优势凸显出来，那么嘉善和昆山买房应该怎么选？

昆山是环沪当下房价最高的、首先要明白环沪和环京有很大区别，江南地区没有弱的城市，只不过在一群强者之间比较罢了，如果拿环沪和环京比简直就是降维打击不是一个平台。

昆山全国县级市第一，城市界面非常好，商业配套很繁华，超过全国大部分地级市的城市基础建设，其中轨道交通，商业配套，以及在建米摩天大楼跻身世界级排行，两座万达广场，以及山姆会员店等等，这样的配套大部分地级市，以及部分省会城市都跟不上。

昆山下属玉山镇、巴城镇、花桥镇、周市镇、千灯镇、陆家镇、张浦镇、周庄镇、锦溪镇、淀山湖镇。

花桥镇已经通上海地铁11号线，目前房价2.3万左右，和上海嘉定区相邻，也是环沪最热门置业板块之一，但是花桥镇的商业很少，其居住群体很多都是工作在上海，为了往返通勤方便。

淀山湖镇靠近上海青浦区，青浦新城是上海五大新城最具发展价值新城，依托大虹桥优势和长三角一体化示范区，青浦的地理位置非常优越。目前淀山湖板块房价在1.8万左右精装修洋房产品，距离青浦城区只有10公里左右，开车约15分钟，有公交车直达，规划地铁线路未来和上海对接。

如果淀山湖镇板块通地铁，必然荣升环沪第一镇，居住环境好，临近上海近郊发展最好的青浦新城，这个板块的楼盘品质都很高，洋房，别墅产品为主，以在售㎡洋房为例青浦城区需要万左右，而淀山湖镇只需要万，10公里差距万，以开车15分钟计算多走一分钟就省30万。

陆家镇是花桥和昆山市区之间的镇，S1号线在建，和上海11号线对接，即将竣工，是继花桥镇之后又一城镇和上海对接，目前房价在2.2万左右，随着花桥楼盘逐步稀缺，陆家成为上海方向过去的热门置业，陆家填补了花桥缺乏商业的空缺。

玉山镇是昆山市中心板块，也是房价最高的，普遍新房单价3万左右，最高超过5万，这个价格对上海来讲买新房不太适宜，毕竟同等价格上海也能选择。

千灯镇产业较多，城市界面还可以，小编年就卖过千灯镇黄埔君庭小区房子，那时候还是很破旧，目前看千灯镇配套还是不错的，单价1.4-1.5万左右可以买精装修楼盘。

过去10年看，千灯镇房价涨幅约3.5倍，同期上海市区，嘉善城区涨幅比例也差不多，但很多郊区乡镇，包括上海郊区涨幅比例很多没有这么高。

张浦镇是昆山价格相对低洼的板块，属于昆山城南板块，往西距离苏州工业园区也是非常近的，往北到昆山市区也就一刻钟车程；已经规划落地的K1轨道交通预计年通车，张浦镇城市界面比千灯镇更好，商业配套更齐全，目前房价在1.35-1.5万。

（备注：K1是属于昆山线规划地铁所以K开头，S1是苏州市规划轨道交通所以是S开头）

锦溪镇城市界面相对差一点，配套相对跟不上，目前房价在1.8万左右精装修，同等价格不如淀山湖镇有性价比。

周庄镇配套较弱，环境很好，房价1.4万左右，但是周庄普遍是别墅产品居多，一般总价也就两三百万能买个小别墅。

巴城镇靠近阳澄湖，周市镇在北面，这两个地方从上海角度来看基本上选择不到。

再看下嘉善，由于嘉善本身起步发展较晚，目前主城区还在逐步完善中，所以一般乡镇的优势不大，并不像昆山这样城市城市乡镇都很繁华。

魏塘街道属于嘉善北部，在建两条轨道交通，除了原有的老城区风貌外，也在扩建新城区板块即示范区新城北部新城，拥有中新产业园这样的产城项目，目前房价在1.85万左右精装修，北部新城作为空白之地在国家战略高度下发展而起，目前以金茂为主重点发展，未来其价值在环沪所有城镇中应该是靠前的。

罗星街道当下界面不错，未来以华润为中心重点开发建设，是嘉善当下最繁华地段，在售均价2万左右，好的楼盘单价约2.5万左右。

惠民街道属于城东，是嘉善国家级经济开发区板块，其中包括临近上海的金茂上海之窗智慧科学城，整个惠民街道缺乏商业，拥有教育资源优势，由于处于经济开发区，所以入住率相对还是很高的，目前在售均价1.8万左右。

西塘镇是嘉善所有乡镇中最具价值的板块，以祥符荡为中心打造科创绿谷，临近青浦和苏州吴江，也是轨道交通示范线进入嘉善的首站，当下房价也是在2万多。

其实嘉善的主城区三个街道就好比昆山的玉山镇，只不过当下都还处于快速改变的阶段，嘉善土地面积小，只有昆山的一半，在长三角一体化示范区政策下，嘉善会有很大改变。

总而言之，昆山相对更成熟，嘉善还在成长中，昆山经济总量高，但是比人均可支配收入嘉善和昆山相差不大，最重要的是嘉善民间老百姓富裕程度更强，整个嘉善板块没有化工厂，污染区，而昆山由于发展早还有很多化工厂。

如果当下是居住在北上海板块，选择昆山很适合，如果当下居住在南上海，那么嘉善会更适合。

单纯的从投资角度考虑，昆山大部分地区房价的涨幅需要跟随大的市场环境而决定，换句话说上海如果不涨价，昆山也很难单独涨价，即便是涨幅度也不会很大，而嘉善处于快速成长期，这个过程多多少少会有一定补涨空间。

政策上昆山首套首付3成，贷款结清也算首套；嘉善首套首付2成，利率相差不大，最低都能做到4.1%年化。

首付预算在20万以内，那么嘉善和昆山基本没有好项目可选择，即便是能买到地段肯定不行，所以建议要么不买，要么买更远一点的主城区。

首付在20-35万这个预算，按照2成首付计算可以选择嘉善主城区魏塘街道北部新城和惠民街道国开区板块。

首付35-50万这个预算，可以选择昆山张浦镇，千灯镇，嘉善北部新城，嘉善国开区。

首付50-70万这个预算，可以选择昆山花桥镇，淀山湖镇，嘉善主城区，以及太仓科教新城。

首付70-万这个预算，可以选择昆山花桥镇，嘉善城区，昆山城区，太仓城区。

如果要说未来价值，我觉得昆山淀山湖镇，嘉善城区，昆山城南张浦镇都有一定补涨空间。

如果上海楼市上涨，花桥镇，淀山湖镇，昆山城区，嘉善城区，涨幅比例会和上海涨幅比例相差不大。

今天环沪昆山和嘉善租售比都是在50年左右，上海租售比是70年左右，同样一套万房子，在昆山和嘉善基本上都能租3万左右一年，而在上海一套万房子，一年顶多也就7万左右。

昆山放开限购，选择面会更广，如果长期准备安家在长三角，那么当下选择非常适宜，即便是未来考虑离开长三角，我相信这边一套房子的价值也超过很多中西部北方城市，即便是西部龙头城市成都的房价都涨不过环沪。