上海楼市上海本地购房者需做足功课,实地踩

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提问：曾叔您好，我是上海本地人，近期在帮我好朋友在上海看房，她购房预算只有-w，就打算外环，我发了一些楼盘给她都不满意，感觉好难挑啊，这是为什么呢？

回答：你好，在上海购房积累下的很多经验发现，其实价位越高的房子挑选起来比较容易，价格放在那里各方面也都不会差很多，但到了预算在-w的考虑外环的购房者反而会因为选择太多而导致难以抉择。一部分购房者还会带有上一辈人购房者的购房逻辑，就是地段情缘，但是随着时代的前进发展，买房逻辑自然要改变，-w的算是刚需购房者，不愿意在老破小里生活，选择郊区新盘，这就需要购房者真的用心去挑选，实地踩盘，这个价位不是找不到好房子，需要的是购房者做足功课，避免踩坑。上海投资回报率最大的板块和楼盘，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，一、个人情况概述：1、我今年28，工作两年后考取研究生，今年毕业，从事法律工作，月收入大概在1万5左右，工作地点上海。今年有打算结婚。2、房产情况。五年前在我老家买一套平三居室，房子处于一座大学对面，商圈。房价最高时候达到1万每平方。后城市发展侧重点往东区，目前房价回落9左右。由于我的房子离正在重建的5a景区不到2公里，多位房产中介看后认为保值在左右每平方还是没问题。小区内部存在绿化和物业一般。综述，有考虑出售，出售后还房贷还剩余95万左右。

二、个人问题：1、目前离上海购房资格和购房能力相差比较大，想在今年结婚后将老家房屋出售，置换到二线城市。请问这样的规划是否合理？2、目前打算城市是郑州，成都，苏州。原因郑州属于我们省会城市，成都我本科上学城市比较熟悉，苏州离上海工作比较近，请问这样考虑是否合理，是否有更好建议。

回答：你好，1.你的规划是正确的，尽早出手置换。三四线城市，哪怕一手房名义价格上涨，投资的话也不要买，小城市房产金融属性弱。房价未来的两极分化是必然的，地区之间会两极分化，城市内部也会出现两极分化，优化持有的房产确实有必要。总体上，三四线城市买房，有可能是涨1年、歇4年，资金效率不高，还得把握好时间节点才能享受到收益。这与一二线中心城市的房产收益和安全性不可同日而语。

2.你现在工作在上海，这三个城市投资角度我建议排序：苏州成都郑州但我更建议你考虑环沪城市花桥，这样或许可以解决自住加投资的问题。环沪的城市当然有很多，但真正具有最大确定性的，还是花桥。对于很多求稳的朋友而言，想要买环沪的房子，花桥作为环沪溢出的首站，成为了必然之选。花桥的价值是什么，大概就是以下三点：唯一与上海有地铁通勤的环沪城市；唯一与上海两个地块（青浦和嘉定）都相连的城市；唯一与上海互联互通最密切的城市，看看热力图发布就知道了。

提问：你好曾叔，感觉现在根本把握不了楼市走势，房价涨跌规律，我们刚需现在到底要不要买房？

回答：你好，如果楼市一直只涨不跌，那肯定没有人问这个问题。所以，这个问题我们可以反向来推演，假如房价真跌了，你能不能承受得住，能不能保障生活和经济条件不受波动。房产不仅是资产也是杠杆，你用了七成的杠杆。未来涨了杠杆就是缩水的，但跌了杠杆反而是放大的。但当前很现实的情况是，大部分的城市房价想要跌，很难，而微涨，其实是最好的状态。如果真的出现了跌幅，差不多也是3年左右的阵痛周期，这就是为什么我们反复强调告诉大家贷款的时候一定要留足3年的现金流，为的就是应对比较差的周期条件。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：曾叔你好，最近出台发展五大新城，想请问这五个区域的哪个版块最值得